雅居乐陈卓林的海南“围城劫”

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文章经授权转自公众号：一点财经(ID：yidiancaijing)作者： 一点财经

“海南是‘金蛋’!”2020年中期业绩会上，提到海南的土储，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林心情愉快。

可不要小看“金蛋”这个称谓。在粤语体系中，“金”并不是402元/克(10月19日实时基础金价)那样简单：称赞为人言必信行必果，广东的俚语是“牙齿当金使”;香港歌星谭咏麟与张国荣结束“谭张争霸”的转折事件，正是后者唱了一首名为《沉默是金》的歌曲。

翻看雅居乐的过往，称海南为“金蛋”不为过。

2006年，正是海南清水湾项目，以及众多如同疮疤横躺在海南大街两侧的烂尾项目，帮助雅居乐养育出一头年销售额破百亿的“现金奶牛”，与碧桂园、恒大、合生创展、富力一并成就“华南五虎”的美谈。

眼下“华南五虎”虽已不复当年，但《海南自由贸易港建设总体方案》(以下简称《方案》)的印发，让海南再次成为盛放机遇与财富的热土——无论“自由”还是“贸易”，海南首先应该是一个“港”。是“港”，就要用地，要基础设施建设，封装产业与人才。

海南这枚金蛋，自然成了雅居乐翻身的“撬杠”。

不过，故事会这样顺理成章的讲下去吗?都说“十年河东，十年河西”，其实根本用不了十年那么久。

清水湾项目给了陈卓林很多美好回忆，可眼前这个时代，已经过了房企继续豪横地大干快上的年份了。

“三条红线”出台以及地方管控条例落地，都在提醒各家企业，驾驶速度不要太快。这年头，刹车踩得好，远比踩油门重要。

陈卓林将海南称为“金蛋”的时候，或许就注定他仍停留在过去的认知体系中。以那个时代的价值观，现在应该进入收获期，是重现当年“华南五虎”风光的最佳机会。雅居乐在海南有那么多土地，这就是重回巅峰的资本。

用过去的眼光判断今日的时代，陈卓林决定以“刻舟求剑”的姿态，死守海南这块热地。巧合的是这样的情景，他在2017年就曾唱过——那是他粤语专辑《心曲雅韵》的主打歌《红梅记之石牢咏》：“已是樊笼鸟，展翅扑飞难……”

政策的东风

成为老家中山的家具大王，在广州番禺盖一片豪宅，花钱赞助“香港小姐选美大赛”……回忆过去，这些场景都曾让陈卓林以为，自己走到了人生巅峰。直到2006年，一切不一样了。

2006年初，海南省陵水县公布“十一五”规划纲要，计划将清水湾、高峰温泉、香水湾、黎安港等区域内，适合旅游开发的土地调整为建设用地，并引入一批高级度假酒店、山地高尔夫球场、温泉康体疗养、休闲娱乐中心等项目。目的只有一个，让当地经济尽快跑起来。

至于如何算作“适合旅游开发的土地”，需要提供多少亩用地，在海南陵水县政府与雅居乐签订开发合作协议中，为整个行业提供了一个标准。

按照海南省政府的投资要求，清水湾项目先后共分三期开发，总占地面积15000亩;雅居乐首期规划建设总费用不得低于53亿元，10年内投资额度需要达到130亿元。

彼时，130亿元绝非小数目。雅居乐的总资产规模不过100亿元，没有足够资金支付土地款。为了推动项目启动，陈卓林决心用30%的股权换取摩根士丹利53亿元现金支持，才让项目得以落地——霸王拉满了弓弦。

世人常说，过了不惑年，人总能放开一些凡尘打扰。其实世人只说对一半，支配人们行为的，更多时候是利益。

在地方为清水湾一期出价226元/平方米，二期出价207元/平方米，毛利率高达58%时，此刻劝陈卓林放手，简直就是在害他。

最终清水湾没有辜负陈卓林的孤注一掷，2009年新项目开盘后轻松贡献了64亿元销售额，占全年销售额的28%。乘政策东风，雅居乐真的飞了起来。

媒体意识到雅居乐飞起来了，争相到海南了解情况，最终镜头与录音笔搜索到一位清水湾的员工。那一年，在她名下的成交记录是13亿元，仅清水湾项目提成就拿了200万元。

给清水湾项目设定基调时，陈卓林提出了“第二人生”的说法，说的主要是业主们的感受，也包括他自己。他不会妒忌员工的成功，毕竟那些还不及雅居乐财富的九牛一毛，况且在眼前，一个更大的机会已经出现。

2010年，“关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见”发布，计划在2020年将海南打造成开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。

管他是什么岛，落到最后还是要拿地盖房子。捕捉到这一点就够了，陈卓林再次踩下油门：不仅在清水湾修建一条绵延16公里的景观大道、6家星级酒店长廊、780席国际标准泊位的游艇码头、两个18洞滨海高热夫球场……还在海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇等地复制这些成功。

四年内，政策的东风推了陈卓林两次。他很清楚，这才是真正的人生的巅峰。这两次成功的轨迹，让他对最新发布的“方案”关注有加。

根据具体内容，海南除了延续“国家生态文明试验区”与“国际旅游消费中心”的传统定位，还需要建设“全面深化改革开放试验区”和“国家重大战略服务保障区”。

还是熟悉的配方，还是原来的味道，陈卓林再次感到财富在逼近。

按照2020年上半年财报，雅居乐在海南新增土地储备约92359平方米，且有1000多亿总货值。按雅居乐的习惯，海南与云南会合并统计，总共拥有968.9万平方米的土储，占整体土储的18.3%，仅落后于粤港澳大湾区的24.7%。未来5-6年，可有的忙了。

烫手的金蛋

年近花甲之年，陈卓林也会追忆平生。戎马倥偬，不免心生感慨。

海南陵水县的“十一五”规划，像一把金钥匙，开启了雅居乐的黄金时代;《意见》的出台，让雅居乐得到了黄金时代最大的金矿;如今《方案》印发，又一个金蛋闪闪发光……

那么，故事就应该顺着“投资海南不会错”，“风光无限是琼岛”的简单逻辑发展吗?“天下皆知美之为美，斯恶已，皆知善之为善，斯不善已”，老子的《道德经》在骗人?

或许不是，楼市亦有晴雨。

1993年，明明风光正好，朝气蓬勃的海南特区，吹破房地产泡沫后，13000家房地产公司破产，空留600多栋烂尾楼，以及270000多亩闲置土地，相当于28个清水湾项目。

那次恶性事件，推动《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》出台，严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

那一场雨下得可谓惊心动魄。海南省花了大约七年的时间，才基本完成处置积压房地产的工作，起落之间区域经济停滞近十年。那样的疼痛，每一个海南人都清楚。

可是，陈卓林不清楚，因此眼里满是另一个世界。

2010年，在陵水县“十一五”规划与《意见》的双重作用下，雅居乐全年实现合约销售额323亿元，同比增长61%;其中清水湾项目合约销售金额达到99亿元，占比为30.7%，飞驰的雅居乐享受着增长的红利。

在雅居乐的带动下，海南房地产市场开始过热，让全国资本快速集中，开始制造新的问题。《2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告》显示，海南购房者中71%来自岛外，其中70%群体一年仅使用岛内物业一次，空置率很高，泡沫若隐若现。

面对那一轮泡沫，时任海南省委书记卫留成表示，为防止海南房地产开发出现泡沫，将在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前,暂停土地出让与新的土地开发项目，也不对土地成片开发项目和主题公园建设项目作出任何承诺。

这次喊停，伤害了雅居乐的感情。毕竟陈卓林的成功，建立在2006年海南低成本土地与大干快上的基建上。拉着贷款入了琼岛，吃着火锅唱着歌，突然就限购了，是真不好受。

可是若不喊停，让海南再次经历1993年的疼痛，让地区经济再次消失10年，甚至20年，伤害的就不是感情那么简单了。因此，杜绝一切潜在的风险是必然结果。

同是建设国际旅游岛，陈卓林规划着冲锋，海南省筑建着围墙——不同人眼中，一样的事物有了截然不同的取向。

这次对抗仅维持三年，限购政策逐步松绑。回看雅居乐业绩报告，2011年清水湾项目还是给雅居乐带来了72亿元的销售回报。虽然一年后降至60亿元但很快增长到78亿元，之后一直维持在70亿元。

海南的楼市，历经政策推力的辅佐，再承受限购阻力的纠缠，最终还是向前迈进了。因此在雅居乐的发展史，两次政策的春风一次带来纯粹的成功，另一次稍有曲折却也能接受。

这段波折，最终还是获得了皆大欢喜的结果，更新了陈卓林的价值观：政策对楼市的推动是不可阻挡的，即使是限购也不行。

不过，这是一系列调控政策希望传达的信息吗?显然不是。海南需要发展，可是绝不会将机会与风险捆绑在楼市上面，该减速的时候必须减速。只是陈卓林还沉浸在过往成功的惯性中。

这些年，雅居乐没有放慢节奏，在海南省内海口、文昌、万宁、陵水、临高五个地区，储备土地总面积460万平方米，住宅、酒店、商业均有规划。消化掉这些土储，需要海南维持曾经的地产开发的热度。

只是眼下，海南的发展主旋律还是“降温”。早在2018年，辅佐《方案》细则出台的限购政策已出台。实施全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙四个岛内核心区，只能面向本市县居民销售。

限购政策很快收到效果，2018年海南商品房销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%;房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。2019年全省房屋销售面积829.34万平方米，比2018年下降42.1%。房屋销售额1275.76亿元，下降38.8%。

不过翻看2019年海南省国民经济和社会发展统计公报，在房地产业增加值497.86亿元，比2018年下降0.5%的背景下，海南第二产业增加值达到1099.04亿元，增长4.1%。

其中第三产业增速高于整体经济1.7%，对经济贡献率达到75.6%，逐步取代以房地产开发换取收益的第二产业，支撑全省经济发展。

这一轮，海南发展的基础，真的建立在“自由”与“贸易”基础上，“港”的角色略显薄弱，现在海南的发展已经不再过度依赖地产支撑。即使此轮限购不满三年，海南地产业也很难再现当年的飞速增值。

于是问题产生了：在海南经济发展与房地产开发逐步脱钩之后，手中依然大量储备本地土储资源的企业，很可能把这些金蛋砸在手里。

只是这些，陈卓林怕是绝对不能认同的。

空洞的后路

陈卓林的后半生，一直在海南挖掘价值，且百试不爽。

阻力的确存在，但那些都是暂时的，何况退以万步，雅居乐最终放慢地产开发节奏，其他的路也可以走下去。

从2017年开始，陈卓林将“以地产为主，多元业务并行”设定为雅居乐的运营模式，计划建设涵盖地产、物业服务、环保、施工、代建、投资、商业管理、城市更新八大板块的产业集团。

两年之后的2019年3月，在全年业绩发布会上，雅居乐控股公司副总裁兼地产集团总裁王海洋对“多元化”做了补充：雅居乐将重点聚焦文旅、体育及康养三大核心产业上。

“八大业务板块+三大核心产业”，雅居乐着实“占坑”不少。即使抛开地产主业与已经上市的物业板块雅生活集团(03319.HK)，多元化范围仍然涉及9个领域。如同一块巨大的“海绵”，将各个领域热门的投资元素，全部吸附到集团版图之下。

每个行业如同一张彩票，在雅居乐“刮刮乐”游戏中逐个揭晓答案。运气好了，说不定就是个新机会。

环保、体育、投资……很多板块与雅居乐的过去没有交集。某种意义上，陈卓林也在考虑，是时候再造几个盈利“发动机”。

在所有“彩票”中，环保应该是获奖概率最高的一个选项。这个板块成立于2015年，按照陈卓林2017年的规划，原本计划整体投入300亿元作为前期投入，在三年内形成“造血”能力后，环保板块独立上市。

如今，整个板块已是有模有样：上半年财报显示，雅居乐累计持有45个项目，其中包括33个危险物品处理项目、5个生活垃圾焚烧发电项目、3个综合工业区项目与4个税务处理项目;环保业务的营业额为7.99亿元，同比增长68.5%;毛利润3.36亿元，同比增长28%。

拿着这张成绩单给投资人，是可以去IPO的。何况按照《方案》指示，海南是计划打造国家生态文明试验区，势必成为环保企业必争之地。雅居乐依靠地产扎根海南，称得上近水楼台先得月。

“我们希望到2022或2023年，多元化业务与地产业务将各占营收的一半。”陈卓林很有自信。只是这7.99亿元的营收，能贡献半壁江山的收入吗?

翻看半年报，上半年雅居乐营业额为335.27亿元，物业发展收入与多元化业务收入的占比分别为87.4%与12.6%，被寄予厚望的环保板块业绩贡献仅占2.4%——地产之外10个产业的表现，其实并没有多耀眼。

按照陈卓林公布的“投资账本”：雅居乐现金回流的一半用作拿地预算，其他多元化产业占四分之一左右，全力将负债率控制在70%。

财报显示，其总现金及银行存款425.55亿元。即使不考虑一年之内需要向银行偿还274.53亿元债务，其拿地资金将会超过200亿元，多元化的九个板块投入只能分不到120亿元的资金投入。

其实无论怎么分，雅居乐都不可能重现地产时代的辉煌。毕竟陈卓林的发展神话，根基建立在约200元/平方米的土地供给基础上，是区域政策阶段性辅助发展支持下的产物。可是现在，雅居乐已经很难在海南土地上再次找到“超国民待遇”。

现在的雅居乐，仍然将海南视为再度跃起的跳板，将不成规模的多元化视为后路，显然有些空洞，这也让评级机构没有感受到兴奋。

年初摩根士丹利发布报告，表示海南自贸港建设方案对雅居乐形成利好，可是仍然调整评级为“减持”;4月间，穆迪与标准普尔均将其企业信用评级调整为“负面”……

结语

“曾经沧海难为水”。总结陈卓林的商界沉浮，海南是他最大的亮点，是他人生的高光之地。在那里，他借着千载难逢的机遇与高速发展的激情，触碰到个人财富的顶端。放眼全国，有几人达到如此高度?

然而时代波折，行业蹉跎，过去的成功经验已经失效。再谈地产行业，已经过了争先恐后，搏击风浪的时段。现在需要的是减速，是在制高点平稳着陆的能力，而非发现财富的眼光，以及伸手求索的勇气。继续套用曾经的成功之路，已经不是正确的选择。

纵使曾经有万般浮华与精彩，人也不能总是回头看。太了解过去，就看不懂未来了。

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