融创中国陷入流动性危机，欲出售文旅酒店谁来接盘？

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文章经授权转自公众号:节点财经(ID:jiedian2018)，作者：汉唐; 编辑：森淼

收并购是把双刃剑。

去年财报靓丽，融创去年全年营业收入总额达到1693.2亿元，同比增长35.7%，归母净利润260.3亿元，同比增长57.1%。 放长时间轴，融创中国自2015年起至2019年合同销售金额分别为682.1亿元，1506.28亿元，3620.1亿，4608.5亿元，5562.1亿元，同比增速分别为3.66%，120.83%，140.33%，27%，20.7%。受到行业下行的影响，融创近两年增速明显放缓。 今年开年又遇疫情，疫情之下融创紧急采取线上售房，但线上售房反响平平。相关数据显示，2020年1-2月，融创累计实现合同销售金额约人民币308.4亿元，同比减少26.97%，累计合同销售面积约224.7万平方米，同比减少19.98%，合同销售均价约人民币13720元/平方米。 疫情下回款难资金链承压，高负债风险攀升，高杠杆的融创陷入流动性危机。

/ 01 /净负债率176.4%融资成本居高不下

融创中国近三年2017年-2019年的负债率分别为90.27%，89.8%和63.3%。融创的负债率稳步下降，但由于房企存在大量预售账款，资产负债率不能较为客观的评估企业真实的负债情况，净负债率更能准确地房企的真实的负债情况。

然而融创中国的净负债居高不下，2017年融创中国的净负债率为202.0%，2018年回落至149.4%，2019年半年报显示净负债率为205.9%，2019年年底稍有回落为176.4%，仍居高位。

高杠杆高周转为房地产行业属性，但融创的净资产负债率远高于其他龙头房企，2019年，融创中国净负债率为176.4%，碧桂园净负债率为46.3%，万科的净负债率为33.9%。

截至2019年底，融创借贷总额为3222.7亿元，其中长期借贷为1865.4亿元，一年内到期借贷为1357.3亿元，截止2019年年底，融创账面现金1257.3亿元。账面现金不足以覆盖短期债务。

图片来源：融创中国财报

2020年1月10日，融创中国以每股42.8港元配售1.8692亿股配售股份，配售将为融创募得资金80亿港元，今年一月份公开募集资金为历年来最多的一次。

节点财经整理发现，不计2010年IPO上市募股，除此之外融创算上今年配售股份共进行了4次公开配股，2013年一次以每股6.7港元配售3亿股配售股份，共募集资金20.1亿港元。

值得注意的是2017年进行了两次公开配股，2017年进行了两次公开配股，分别以18.33港元配售2.2亿股，募集资金40.3亿港元。分别以31.1亿元配售2.5亿股，共募集资金77.8亿港元。

同时，2017年是融创大并购的一年，也是融创扩张最快的一年，配股融资为扩张。而在并购王孙宏斌表示将要低速扩张谨慎拿地的这一年，再次进行了配股，配股融资的优势在于无融资成本，不会增添负债压力，目的明显为优化财务结构，降低资产负债率。

为满足对资金的需求，融创除了公开配股，年初还发行了优先票据。2020年1月8日，融创发行2025年到期的5.4亿美元的优先票据，票据票息为6.5%，发行利率创历史新低。

今年年初，碧桂园发行两笔分别为2027年到期的5.5亿美元和2030年到期的4.5亿美元的优先票据，两笔票息分别为每年5.125%、5.625%，同为2020年年初发行美元优先票据，碧桂园的优先票据票息均低于融创。

节点财经整理发现，去年几笔优先票据票息均在7.0%以上。2019年2月13日，融创中国发行2022年到期的8亿美元优先票据，年利率为7.875%。2019年1月11日，融创中国发行2021年到期的6亿美元优先票据，年利率为8.375%。2019年4月11日，融创中国发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率为7.95%计息。 孙宏斌在业绩会上表示，今年对融创的规划之一就是降低融资成本，希望保持融资总量的同时，融资成本能够降低1-2个点。 目前融创中国在融资上问题应分为三个层面，一是对融创来说能不能保持融资大门对其持续敞开，二融资总量能不能达到融创的需求量，三在在基于前两项的前提下，才有能力考虑能否适当降低融资成本。

/ 02 /深陷文旅困境售卖固定资产

融创文旅板块被视为融创的“第二曲线”。融创发力文旅板块布局可追溯至2017年，融创收购万达文旅资产包。融创与万达签订13个万达城项目收购合同，并约定收购后万达城冠名不变，项目仍由万达单方面设计、建设和管理。

2018年8月，融创集团正式成立文旅集团，并将其列为重要的战略版快。同年10月，经融创和万达双方协商，融创以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅项目。

龙头房企融创在物业销售持续增长的同时，着力布局文旅板块，对文旅板块展现极大的野心。融创中国行政总裁汪孟德曾言，“未来，融创的’地产+’会贡献大量的现金流，相信文旅集团会做到全国、甚至全世界最强的文旅集团。”

除了融创收购万达文旅资产包，融创近三年也在文旅板块动作不断。去年11月份，融创以152.69亿元收购云南城投持有的环球世纪及时代环球各51%的股权。交易完成后，环球世纪及时代环球将成为融创间接附属公司，并更名重组为“环球融创会展文旅集团”。通过此次收购，融创中国首次涉及到了会展业务。 去年12月份，融创以10.42亿元接盘华侨城成都文旅项目。“洛带博客小镇”项目位于成都市龙泉驿区洛带古镇的核心位置，该项目是成都十二五规划重点打造的国际高端人文旅游小镇。

图片来源：融创中国财报

据融创中国财报显示，目前融创已布局12座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。融创文旅集团已是全球最大的文旅产业运营商、全球最大的文旅物业持有者。 据2019年财报，文旅城建设及运营实现收入28.5亿元，全年收入增长约41%，占比仅1.7 %。纵观近三年的营收情况，2017年为10.86亿，2018年为20.3亿元，2019年为28.5亿元，总体呈现增速缓慢，占比偏低。 去年，融创前期投入的部分文旅城投入运营，融创在广州，无锡昆明等地的文旅城项目已经开始运营。 截止2019年底，融创文旅部分的资产总额1001亿元，负债总额224.7亿元。文旅扩张的债务给融创压力不小，在行业下行的时期，文旅项目的压力开始显现。 文旅城的特点为为拿地成本较低，但前期投入大，且开发周期长。文旅项目表现平庸，释放红利不及预期，文旅城在整体财报营收上贡献微弱。 孙宏斌在融创2019年业绩会上表示，目前融创持有资产规模偏大，将会选择性的处置一些固有资产，这部分固有资产主要指融创的文旅项目资产。 疫情让文旅产业雪上加霜，外加负债高企的压力，融创不得不处置一下文旅资产。截止2019年底，融创已成功卖掉了一个酒店，据悉，现在另有4个酒店短期内也会成交，孙宏斌表示还要卖掉一些商业和乐园。融创欲出售文旅酒店，谁会来接盘暂且不得而知。

/ 03 /收并购下营收靓丽储备大量优质土储

融创去年全年营业收入总额达到1693.2亿元，同比增长35.7%，归母净利润260.3亿元，同比增长57.1%。公司拥有人应占溢利创历史新高达到人民币260.3亿元，同比增长约57.1%.本公司拥有人应占每股基本盈利达人民币5.99元，同比增长约58.0%，建议每股股息达人民币1.232元，同比增长约49.0%。

图片来源:方正证券

去年融创营收一如既往表现靓丽，融创从不到千亿到冲破五千亿，融创只用了短短五年时间。自2017年起，连续三年排名稳居第四位。

相较于去年碧桂园合同销售额增速的10%，万科合同销售额增速的3.9%，中国恒大合同销售额增速的9%，融创中国增速更优异合同销售额增速达20.7%，有赖于激进并购优势持续释放和高杠杆高周转运转扩张。

去年“收并购”节奏仍然激进，收并购涉及实业集团，泛海国际，阳光城，华侨城等众多项目。

据节点财经不完全统计，融创去年上半年，1月份，以125.53亿元收购泛海国际泛海京沪两大项目，北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目。4月份，以13.34亿元收购阳光100重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目两项目70%股权。融创去年下半年，7月份，以67亿收购新湖中宝两附属公司，涉及沪浙苏20宗地，10月份，以40亿收购长实集团的大连项目，并命名为“融创壹号院”。

2017年是融创收并购动作最大的一年，以150.4亿收购乐视网的8.61%股权、乐视影业15%股权和乐视致新增资后的33.4959%股权。以26亿收购链家6.25%股权，32.3亿收购大连润德乾城，以102.54亿收购天津星耀五洲项目80%股权。

财报显示，截止2019年底，融创连同其合营公司及联营公司的总土地储备约为2.34亿平方米，较上年增长40.96%，权益土地储备面积约为1.50亿平方米。于公告日期，融创的总土地储备约达2.39亿平方米，权益土地储备约为1.53亿平方米。

去年，融创获取确权土储货值货值约1.34万亿元的土储。其中，2019年获取的土储中，收并购获取6741亿货值，占全年总新增土储的50%。截至公告日期前，融创确权土地储备货值预计3.07万亿元，超60%的土储通过收并购方式获取，其中超82%位于一二线城市，平均土地成本约4306元/平方米。收并购的确通过近五年的收并购为融创储备了大量优质土储。

在今年的业绩会上，融创董事局主席孙宏斌表达了融创今年要做的三件事，调融资结构，降融资成本，并处置一些文旅项目持有资产。并购王孙宏斌在拿地上也一改激进常态，表示要谨慎拿地未来拿地要拿对地方拿对时间。今年对于进入调整期的融创来说，又是负重前行的一年。

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