房企到处借钱，发债利率不升反降意味着什么？

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本文经授权转自公众号：棱镜(ID：lengjing_qqfinance)，作者：孙春芳 编辑:张庆宁

在销售回款遭遇阻遏之际，中国房地产企业当前最紧迫的任务是融资。

《棱镜》自多家房企内部获悉，新冠疫情期间，最先物理复工的是资金部员工，他们与法务部同事合作，凭借合同中的“不可抗力”免责条款，与金融机构协商延缓支付二三月份到期的贷款本息。他们还希望从金融机构借来长期资金，“期限越长越好”，并计入考核KPI。

还有一些房企内部挖潜，以员工认购买房的方式行短期借贷之实。

当然，最常规并且便利的融资工具还是发债。《棱镜》据公告统计，自2月10起，房企发债尤其是海外美元债呈井喷之势，并且多为短期债券，利率甚至还出现了一定幅度的下降。

各显神通的融资手段背后，涌动着中国房地产行业的新一轮洗牌潮。

房企到处借钱，期限越长越好

克而瑞咨询数据显示，2020年2月份，百强房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比下降43.8%，同比下降37.9%，创下近些年来单月销售额最低记录。从1~2月的累计销售金额来看，百强房企整体业绩同比降低23.8%。

一向表现稳定的万科二月份仅销售285.9亿元，同比下降34%。

新冠疫情期间，诸多房企出台线上卖房小额认购政策，例如恒大规定客户缴纳5000元即可锁定房源，如到期不愿购买，则将5000元如数归还。富力的网上认购金更是低至3000元。

一位上海房企审计人士《棱镜》表示，理论上来说，这种小额认购定金是一种融资手段，在客户支付定金至到期归还这段时间内，房企无利息地使用资金，“由于每笔定金数目太小，实际起不到太大的融资作用。”

《棱镜》自多位知情人士处确认，已有上海房企开始要求员工认购公司房子，认购定金10万元，如在三个月之后员工无意买房，可按8%的利率拿回本息。“假如1万名员工认购，总资金将达到10亿;几千员工也能达到几个亿的资金，这笔融资说大不大，说小也不小了。”上述审计人士解读道。

房企内部最忙碌的当属资金部门。王芸作为某头部房企资金部员工，疫情期间工作强度陡然增加，经常加班到夜里10点甚至更晚。

她的主要工作就是融资。王芸说，目前所属房企的融资策略有三：一是在目前发债相对容易且融资成本较低的窗口期尽量多发债、快发债。

二是尽量发中长期债券，少发短债，“公司鼓励资金部多借一些长期资金，这体现在绩效考核上，融到的资金期限越长，绩效越好。”

三是跟金融机构协调，尽量以“不可抗力”免责条款要求延期支付二三月份到期的债务本息。

债务延期的谈判比较复杂，“要看不可抗力的内涵外延如何界定。”王芸说，诸如一些信托融资，本身是信托机构从原始投资者那里借来的，还要看原始投资者是否同意延期，“金融机构的态度还算和缓，他们也不希望开发商资金链断裂，这关系到能否能收回本息以及跟开发商的未来信贷合作。”

2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示：当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

5000亿债券年内到期

一些房企之所以对资金如此渴求，是因备受还款压力考验。

近期，作为中民投间接控股的商务园区运营商，亿达中国一笔4月17日到期的3亿美元高级票据面临违约压力。

亿达中国公告称，将就未偿付本金额部分的75%，或至少2.25亿美元，开始要约交换工作，而一旦交换要约不能成功实行，就可能无法到期偿付，只能进行债务重组。

所谓交换要约方案可以理解为：票据持有人每交回1000美元本金额票据，将收到80美元现金对价及920美元的新票据，新票据预期在新交所上市，2022年到期。

亿达3亿美元旧票据的利率是6.95%，而为吸引票据持有人进行要约交换，新票据年利率前6个月按年息10%计算，余下期间按14%的年息算，每半年于期末支付利息。

即便得到票据持有人的同意，但要约交换只是权宜之计。财报显示，亿达中国截至2019年6月底仅拥有8.23亿元的非受限现金，但一年内到期债务高达115.8亿元。

亿达中国公告称，计划出售其位于核心二线城市优越位置的若干物业，包括青云天下、河口湾、大连蓝山、长沙小镇及郑州科技城等。财报显示，截至2019年年中，该房企应占权益土储建面为818万平方米，其中接近70%位于大本营大连，土储第二多城市是武汉，占比9.4%。

而财报又显示，在亿达中国的总土储中，78%的部分是商务园区，仅有22%的土储是综合住宅用地。业内普遍共识：商务园区的资产流动性远低于住宅项目。

亿达中国的债务危机只是一个缩影，目前尚无一家房企发布2019年年报，最新财务数据截止到2019年三季度末，除少数几家头部房企和稳健型中小房企之外，大部分房企现金流比较紧张。

克而瑞发布的数据显示，2020年还是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券超过5000亿元，同比上涨45%。三月份，房企到期债券总量达到330亿元以上。

据Wind数据统计，2020年将有逾2000亿元的房企信用债到期，高峰期分别为3月、7月至10月。

趁机赶紧发债，利率不升反降

债务难关当前，发行债券是房企最便利的融资工具。

Wind数据显示，2月1日至2月9日，市场仅有一笔房地产超短期融资债券完成发行，发行额7亿元。而从2月10日至2月28日，房企发行信用债共计40笔，其中包括13笔公司债、9笔中期票据和17笔短期债券，总发行规模达272.43亿元。

仅2 月24日、25日两天，保利发展、美的置业、滨江集团、平安不动产、金科、时代中国、深业集团、等10家房企拟发行债券或已完成发行。

《棱镜》统计上述时段各房企发债情况发现：其一，从期限来看，短期债远多于中长期债。

“因为短债发行容易，尤其是海外一年内短债，不需要发改委备案，只要市场认可，可以直接发行。”华夏幸福财务部人士刘元表示，房企这几个月偿债压力大，需要赶紧发新债把到期债务的窟窿填上。

其二，跟2019年同期相比，房企发债成本出现较大幅度的下降。

《棱镜》统计发现，TOP前20房企2019年境外美元债融资成本平均为7.5%，中小房企美元债融资成本平均在10%左右，有的甚至高达12%以上。

而在2020年2月份，房企发债利率最低仅2.7%，平均在6%左右，并且市场认购较为踊跃。例如美的置业2月24日发行一笔14.4亿元债券，利率4%，创下公司历年融资利率新低，该债券全场认购超108亿元，为实际发行规模的7.5倍。

其三，不同企业发债成本差异化现象依然存在，央企和大型民企融资成本很低，中小房企成本偏高。

例如大发地产1月21日发行的一笔2亿元美元债利率为11.5%，几家黑马房企同样利率较高，阳光城一笔债券利率为9.25%，中梁控股一笔债券利率为8.75%。而招商蛇口近期一笔10亿元债券利率低至2.7%，龙湖集团近期一笔债券的利率为3.37%。

多位债券行业人士对《棱镜》表示，债券市场定价更为市场化，房企融资利率整体下降系市场谈判的结果，并不意味着“房住不炒”基调有变。

2月21日，中国银保监会披露信息显示，中信银行被北京市银保监局开出一张2020万元罚单。该行19项违规行为当中，13项涉及房地产业务，包括违规发放土地储备贷款、信贷资金被挪用流入房地产开发公司等。

2020年伊始至2月27日，针对房地产违规贷款业务，监管部门已对银行系统开具相关罚单金额近3000万元。

信贷政策并未放松的同时，地方政府的调控松动同样未获认可。

2月21日，河南省驻马店市出台《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，祭出首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%等一系列支持楼市政策。

该政策仅持续一周，2月29日，驻马店市主要领导被河南省政府约谈，要求整改落实，确保房地产市场平稳健康发展。

3月5日，澎湃新闻询问上述《意见》是否仍执行，驻马店市住房和城乡建设局相关工作人员回复称：文件已撤回，按照原政策执行。

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