疫情之后，买房的逻辑彻底改变！

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本文经授权转自公众号：子木聊房(ID：zimuliaofang)，作者：子木

昨天，日照老曹找我聊天，说等疫情结束，砸锅卖铁也要买个大房子。

原来老曹过年是把父母接过来一起住的，一家6口人挤在一个90平米的房子里。房子两室一厅，父母一个卧室，老婆和两个小孩儿在主卧，自己睡沙发。本以为自己的安排天衣无缝。

结果短时间还好，时间长了直接性崩溃。

首先是一个卫生间根本不够用，使用频率太高又没窗户通风，一天下来“乌烟瘴气”;隔音不太好，家人咬牙、打呼噜、起夜经常把自己吵醒，现已精神衰弱;客厅太小，家里人一起看电视，孩子来回跑逛，经常磕在茶几上面，哭的心烦……

物业、绿化……总之，老曹把现住房子的弊病吐槽了半小时。

之前想着是够住就行，自己的钱都买了理财投资了买卖，现在想想人活着是为了什么?不就是当下能快活些嘛。

住这么个地，两个字“心累”。

其实不单是老曹，这段时间，很多读者都说这次疫情对“买房观”产生了巨大影响，甚至还有毁了合同，宁愿吃违约金的。原因很有意思，原来定的房子，疫情期间一周消一次毒，而隔壁的小区每天三次。

作为一名楼市研究者，子木在收集了很多读者的观点后，眼前一亮。因为疫情对很多人的“买房观”产生影响，一些房产被嫌弃，实际上是间接影响了房子的“流动性”，也就是房子的投资价值。

如果把这些聚合在一起，对大家在买房的时候很有借鉴意义，今天子木就把读者们的答案整理在下面，供大家参考。

1

去哪里

城市的选择很重要。从这次疫情可以看出，一场灾难来临，考验的是一个城市的管理水平、机构素质、医疗、交通、物流等等。在紧急时刻，每一项都关乎人命。

通过这次疫情，身边关于城市的选择有两种强烈的声音。一类是回农村，另一类是去一线城市。

回农村并不是讲故事。疫情初期就掀起了一股回乡避风头的潮流。

乡下有什么好处呢?一是人少的可怜，拿我现在祖籍的村子举例，全村大概80户人家，加起来没有200人。每家每户相距甚远，平日里不串门，半年都见不到一次。

在疫情期间，这简直是天然的隔离屏障。大门一锁绝对安全，比人口密度大的城市要好的多。另外家家户户一个大院，无聊可以在院子里烧烤，和家人游戏，平日里种些蔬菜，自娱自乐自给自足。

当然这种情况只限于南方，在北方的村庄过年就有罪受了。呆上几天还好，一周以后整个人浑身难受。因为天气冷出不了门，囤的蔬菜几天吃完了，物流不健全，后几天几乎绝粮，只能跑去城里。

对于南方村里有房的人来说，建议还是留在手中。城市虽好，但人多拥挤、喧闹嘈杂、空气混浊，除了疫情特殊时间，平日里也可以带着家人回乡度假。

呼吸新鲜空气，感受大自然魅力，养身、解压、培养家庭感情，都是非常好的地方。

相对于村庄，有些人则更加确信一线城市的位置。网上一个热评说，“通过这次疫情发现，中国除了北上广深四大一线城市外，其他城市的管理水平都是一个水平线，要知道武汉的经济水平在全国二线城市中绝对在前五的位置，造成如此局面，实在让人汗颜。”

拿北京来说，医疗实力全国首位，城市管理水平超前。尤其有2003年非典小汤山的经历，对疫情防控有充足的经验。物流发达，即使是疫情期间，能保证物资充足供应。而且帝都脚下，诸如一夜之间大白菜涨了几十块钱的恶性炒作事件不可能发生。

一切井然有序。

当然网友对二线城市的评价，我不敢苟同。的确武汉这次伤透了很多人的心，也有朋友在这次疫情之后，决定从武汉迁往上海的例子。但是武汉无法代表整个二线城市的水平。

好的例子也有很多，例如前段时间网上刷屏的杭州。防疫工作非常到位，上下统一，医疗物资调度合理，而且还给湖北输送了大量的医疗资源救助。

如果你去过杭州，就知道这个城市的文明程度很高。在阿里的加持下，整个城市焕发着科技的张力，刷脸坐车、超市购物、住酒店，一个支付宝解决所有问题。随处可见的共享汽车，自驾随便开，城市交通网发达，到哪儿都方便。

除了杭州，这次成都、厦门、苏州、长沙等城市也值得点赞。

要记得，衡量一个城市的水平，除了硬核的经济指标外，其实更多要参考其经济结构和文明程度。如果这个城市到现在这个阶段，还是主要靠翻地大基建和房地产来拉动，可以说还处于蛮荒时代。

如果这个城市民营经济发达，创业浓烈，那么这个城市的文明程度就很高，因为营造民营经济氛围靠的是自由市场和明智的政策管理机制。一般城市很难拥有这一项。

如果你有实力和能力，在疫情之后，可以选择一个优质宜居的二线城市生活工作。人往高处走，水往低处流，你会发发现，5年之后中国城市会发生巨大的分化。

人才、资金、文明、艺术……所有存在的各个维度的资源都会向好的城市聚集。聚集的结果就是城市红利的爆发，房产增值只是其中一项。

2

被遗弃

我们再回到房子层面。

首先，这次疫情对老破小的“教育意义”很大。城中的老破小，虽然地段位置很好，通勤方便，但是致命因素在于房子本身。

现在看来，大部分老破小的格局一般，大楼的通风、排污管道工程老化，还是过去的技术。这次疫情出现了楼上病例楼下感染的情况，和当年2003年非典香港的淘大花园事件如出一辙。

当年淘大花园一个小区，就有321人感染，42人死亡。起因是病毒通过感染者房屋的排污管道倒流到其他楼层的屋中，造成大面积感染。

现在的新房都用的新型技术，对屋子的空气处理到位，极大的降低了病毒“串门”的风险。而且高品质的新房因为租金问题，群居的可能性也会降低。

前段时间网上出现一则骇人新闻，防疫工作者上门登记详情，发现一名发热患者的屋子里藏着18个人，吓得直接报了警。

除此之外，最主要的是物业问题。老房子的物业都是相对简单的，基本都是保安+保洁，“2合1”，更别提什么社区管理、社区文化了。

疫情期间，物业的重要性可想而知。高端物业的小区不但可以把卫生、安全工作做足，还可以将疫情带来的恐慌“最小化”。

小区内每天的对业主的汇报工作及时到位，楼道、园林等公共场合整洁如初，门卫对出入口的管理，例如消毒、外卖、体温测量、外来人员登记等工作十分合理。

物业服务人员对小区业主的各种需求会在第一时间响应，外出代购口罩、平价蔬菜、物流传达等等都会尽最大努力帮助，同时也尽量减少对业主正常生活和隐私的干扰，最大化降低业主的恐惧感。

这些细节都是很重要的，高端物业对生活体验的提升要远强于三流物业，在关键时期，体现得更加淋漓尽致。

3

硬核指标

文章开头的老曹所说房子的问题，其实在疫情之前就已经是大家所熟知的事情。例如房子面积要大、明厨明卫、南北通透、动静等等。

但满足这一些对于一般人来讲又不切实际，梦想是需要用人民币承载的。所以在这些硬核指标面前，我们得做个优先级排序，哪些是最必需的，哪些可以取舍。

首先房子的通风一定要好。我的一个学生，前段时间租过一个房子，对身体的健康造成了很大的困扰，为此花了不少钱。房子是北京的老式塔楼，面向朝西，暗厨暗卫。

整体格局来讲，只有下午能看到阳光。而且单面通风，整个屋子空气混浊。夏天还好可以每天打开窗户通风，冬天太冷只能靠排气扇换气。时间久了，开始出现呼吸不畅，头晕眼花的现象。

人一辈子重复最多的动作就是呼吸，好的空气会让人心情愉悦，精神焕发。如果有能力，一定要买南北通透，明厨明卫的房子。

其次是隔音问题。

在看房的时候，一定要用手去敲实体墙，尝试屋内屋外隔空对话。

近两年因为限价，开发商省成本保利润，市面上出现了大量质量不合格的新房，尤其在墙体和窗户的厚度和用料层面。厚度薄，家里人一多了，隔音效果就差。

噪音污染仅次于空气污染，对身心有巨大的负面影响。如果一个人连睡眠质量都保证不了，何谈居住体验一说呢。在此层面上，离马路、地铁等交通设施近的房子也不要买，对房子价值的影响非常大。

在保证了通风日照、安静的氛围后，我们再来选择空间格局。当然这部分对资金的要求就很高了，寸土寸金，想必不用多说。

但是有的房子，钱花到位了，格局却一塌糊涂。例如我之前一个朋友，在北京花了1200万买了一套新房，给我看户型图的时候，非常诧异。

房子进门正对着卫生间，洗漱池和马桶在一个屋子里。如此巨资，连简单的干湿分离都没做到。要知道，马桶洗浴等地方是最容易滋生病菌的地方，要和相对较干、使用频率高的洗脸池相隔离，这是高端物业的基础设计。

其次是房子的私密性。这也是此疫情期间反映最多的问题。私密性不同于上文提及的房子的静谧性。

房子的主人屋主卧一定要配备独立卫生间，营造私人空间，卧室、书房和客厅相对分离，这样客厅的娱乐噪音不会影响到的卧室休息的家人。具体可参考我之前写的文章《户型的甄选法则》。

4

改变

这次疫情会刺激人们的改善需求。像北京、上海、深圳这样高端物业稀缺的城市，改善房将迎来一波春天。

而老破小如果没有学区的加持，会逐渐被人遗忘。大家在选择二手房时，一定要参考本文提到的几点硬核指标，好的房子无论在冷市还是热市，房价都会有坚实的基础，这是地段都无法取代的。

“房子的本质在于居住体验，而不是房价”。这是此次疫情结束后，大家感悟到最多的道理，这有助于楼市趋于理性，少些炒作风气。

如果再加上这次疫情能让开发商以造好的房子为荣，地方以保障居民可持续发展为目标，我们的楼市或许会在这次疫情后稍有进步，离文明更近一点。

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