福晟跌倒，世茂吃饱
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本文经授权转自公众号：棱镜(ID：lengjing_qqfinance)，作者： 孙春芳 编辑:张庆宁
2020年的第一场并购，来得比以往任何时候都早一些，也猛一些。
1月13日下午一点半，福州市世茂洲际酒店5层大宴会厅，世茂集团和福晟集团举行了战略合作发布会，草草结束之后，双方高管又移步一旁的小会议室，跟媒体进行了短暂的交流。20分钟之后，两公司的高管离开会场。
“世茂已经全面接管了福晟的人事权和财务权吗?”
面对《棱镜》的这一追问，走到电梯口的福晟集团董事长潘伟明楞了一下，刚欲作答，身边的工作人员代为抢答了：“看日后上市公司的公告吧。”
随后潘伟明在工作人员的围护下，进入了电梯。
事实上，福晟集团九成资产都没上市，只有少数项目被装进了香港壳公司福晟国际。
2019年9月，潘伟明的儿子潘浩然接受了潘伟明夫妇在福晟国际中的所有股权，并接班成为董事会主席，不料一个月之后，福晟国际股价跌去七成，目前其市值已从高峰时的200亿跌至不到20亿港元。
福晟国际在资产市场崩盘后，紧接着福晟集团大厦将倾。高管出走、裁员不断、资金不抵短债、旗下分公司股权被冻结……几年前一骑绝尘的地产黑马在楼市寒冬中马革裹尸。此时，同为福建企业的世茂出来捡漏了。
发布会上，世茂海峡董事长吕翼和潘伟明互相夸赞，潘说世茂高管早上7点多坐飞机出差，这种拼命精神值得学习。吕说潘伟明是旧改大师，“一口客家话几杯洋酒下来，一个村子就拆完了”。
然而在场面上的强笑背后，潘伟明难掩“人为刀俎我为鱼肉”的无奈，离开会场时表情凝重。
世茂“吃得连骨头都不剩”
这次超体量的并购，用世茂集团董事局副主席许世坛的话说，叫“大鱼吃大鱼”，而且也不叫并购，而是战略合作、全方位的合作。
然而不管名称如何，事实是这次世茂把福晟吃得连骨头都不剩了。
不光福晟集团的住宅、旧改项目统统被世茂整合过来，连福晟的建设王牌——六建集团，还有物业板块、商办领域，都被世茂统辖过来。
世茂最看重的当然是福晟存量的1000多亿物业货值，加上3000多亿的旧改项目。福晟在郑州和湖南有大量土储，而世茂刚好欠缺，整合之后，形成互补。
福晟在大湾区重仓了大量旧改项目，面积接近1千万平米，其中深圳前海的一个旧改项目，面积就达150万平米。就在发布会的前一天，潘伟明还在旧改谈判的一线，他在当地汇集了2000多村名民，摆了200多桌的宴会席，喝了一通酒。
旧改是世茂的业务短板。许世坛称，世茂旧改的土储货值就1000亿左右，在业内排在第20位左右，但吞并了福晟的旧改项目之后，世茂一举跃居旧改行业的前列。
上述两个互补之外，世茂和福晟在大福建区域则是强强联合。2019年是世茂是福建的销冠，而福晟则是福州市区的销冠。
世茂和福晟此次合作将以世茂福晟的平台进行，此后福晟在全国的项目，名字前面都要冠以世茂二字了。世茂将全面代管福晟，进行代建和品牌输出。世茂福晟将由以世茂海峡董事长吕翼为首的新团队来全面掌管。
世茂海峡原本是世茂福建区域公司，后改成此名，2019年世茂并购泰禾、粤泰等公司项目，均由世茂海峡公司操盘，世茂海峡董事长吕翼也是世茂少帅许世坛的爱将，年仅36，在世茂集团以火箭般的速度蹿升，就在几天前，他刚获委任世茂集团执行董事。
世茂海峡为世茂去年重回销量前10名立下不世之功。在2600亿的总销售额中，世茂海峡贡献了900亿，占三分之一。
许世坛给吕翼定下的2020年销售KPI是至少1200亿，“去年900亿加上整合福晟之后的300亿，简单的算术。”
许世坛不急于快速消化福晟存量1000多亿的货值，他要按照每年300亿的进度来开发。
福晟想要变大却“没了”
年销售量一下子缩到300亿，潘伟明兴许会觉得有点憋屈。
按照克而瑞的统计，2019年福晟的销售额就接近600亿，而潘伟明此前的“野心”则更大，在2018年战略会上福晟喊出2019年业绩达到900亿元，2020年突破1300亿元的口号。
还有更大的目标，福晟当年曾提过：2016-2025年拟实现十年累计销售收入达1.68万亿元，地产板块占要达到8800亿元，建筑板块为8000亿元。
潘伟明25岁就当上广州市从化区吕田镇副镇长，1993年下海经商，在广州本地搞房地产，2004年大举进入福建，成立福晟集团，2006年，福晟并购了六建集团。福晟在福建做得风生水起，但跟彼时的大开发商而言，只能算是小打小闹。
福晟在业界暴得大名始于2015年，那一年，潘伟明成立了10支飞虎队：8个区域大队加机动大队和支援大队，潘伟明亲任飞虎总队的司令员。
飞虎队的使命只有一个：并购拿地，拼命拿地。在随后2年多时间里，福晟飞虎队共签下107个项目，总建筑面积达5500万㎡，项目货值达8100亿元。
为了尽快消化土储，福晟想学碧桂园高周转模式，搞3691原则：拿到地后3个月开工，6个月销售，9个月封顶，一年现金流回正。
然而，在净地上搞高周转则可，在债股权关系十分复杂的并购地块上，高周转失灵。相比于几年翻几番的土储增长，福晟的销售额增长乏力，实际结算额则更少。
并购耗费的大量资金压得福晟喘不过气来，截至2019年6月底，其短期债务443.47亿元，同期货币资金仅为72.91亿元，即将到期的短债约70亿元，但非受限现金仅约57亿元。
福晟地产业务的利润率则越来越低，从2016年的7.17%下降到3.22%，尚不够覆盖公司的发债成本。
2019年11月至今，福晟集团旗下有4家子公司股权遭冻结，累计涉及股权8400万元。福晟旗下的六建集团因未按时履行法律义务而被法院强制执行的案件已经有6起了，涉及西安、宁德、泉州、天津、龙岩等5个城市。
一位闽系房企高管称，福晟前期并购拿地之时急需资金，很多都是在福建当地民间集资。
此外，福晟通过钜派投资等平台也搞了不少理财产品的集资。“福晟连自己的高管员工都坑，内部搞跟投和集资，很多人离职之后这个钱就不一定拿得回来了。”追随潘伟明多年的老臣郭国强、何建华，以及福晟地产的副总裁甘来、福晟商业中心总经理蒋骁、副总经理王海群、总经理助理许可滨都已纷纷离职。
就在世茂福晟合作发布会的当年，媒体传出福晟地产集团执行总裁吴洋已离职，不过其本人随后回应称还在职。
潘伟明曾经常挂口头的一句话是：“什么小而美，小就没了。”因此他拼命地想做大，然而没想到的是，还没大呢，就快没了。
引入AMC巨头化解债务
世茂福晟名曰合作，但实际上世茂掌控着福晟的命运。按吕翼的说法，接下来，世茂要改革福晟的架构，这意味着福晟的人要变少，费用要变紧。
至于福晟如何解决当前的债务困境，世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示，目前合作尚处于过渡阶段，未来将依靠世茂的资源帮助福晟进行债务重组，同时希望福晟通过经营能力的提升来改善偿债能力。
此次世茂福晟合作，并未像地产界常见的并购一样，由并购方给出一笔交易对价给被并购方，帮助其解决资金的燃眉之急。在发布会和随后的媒体见面会上，世茂方面的高管始终未提世茂会给福晟多少真金白银。
此前，媒体曾报道称世茂并购福晟引入了东方资产，世茂、福晟和东方在新合作公司中的股比为4：3：3。但许世坛否认了这一说法，他称新合作平台主要是世茂和福晟的股份，
但双方股比为多少，新合作公司销售产生的营收和利润，双方如何分配等问题，许世坛并未透露。
尽管世茂十分看重福晟的旧改项目，一说起3000多亿的旧改货值就很激动，但福晟旧改项目背后的债务也是巨大的。
上述闽系房企高管表示，福晟的地，拿的都不便宜，而且由于项目多次质押与担保，债股权结构错综复杂，需要强大的法律和资本团队进行大量的工作。
许世坛提到，此次世茂福晟合作也会有东方资产、信达资产的介入，后两者将在融资、财务方面起到一定的作用。
“福晟的地是好面粉，我们希望这些面粉不是简单做称面条，而是做称奶油蛋糕。”世茂福晟的新掌门人吕翼说。
许世坛也表示了同样的意思：“一个苹果，以前是5块钱，现在要卖到6、7块，如何卖到这么贵，就要切一切，雕个花。”
世茂整合福晟，是否真能化腐朽为神奇?只能拭目以待了。
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