网签不过半，八成项目亏损…“廉价”限竞房扎了谁的心？

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文章经授权转自公众号：中新经纬(ID：jwview)，作者：薛宇飞

01 部分区域限竞房价格下跌20%

▲北京朝阳区一在建楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄

在北京工作多年后，2018年8月，童玲(化名)拿着凑齐的首付款买下了房山区旭辉城项目的一套住宅，加上一些杂项支出，房子的均价接近3.9万元/平方米。

买房时，旭辉城的置业顾问告诉童玲，这是北京第一批拿到预售证的限竞房项目，住建部门批准的该批次房源销售均价为38994元/平方米，价格很合适。童玲不太懂什么是限竞房，她的理解是政府帮老百姓摁住了售价，买这种项目比较划算。

限竞房，即限房价、竞地价，在土地招拍挂时就设定了未来商品房的销售价格，当土地竞拍价格达到上限后，开发商对自持比例、配建公租房面积等进行竞拍。同时，购房人在取得项目产权后五年内不得上市交易。也就是说，政府部门设立了限竞房项目的最高价格红线，开发商不得逾越，但向下浮动并无限制。这类住宅仍是商品住宅，不属于保障房序列。

随着强调控效果的显现，北京房地产市场出现颓势，新房二手房联动降价成为一种趋势，位于六环外的旭辉城项目也受到影响。童玲告诉中新经纬(微信号：jwview)，现在旭辉城的售价下降了5000元/平方米左右，她已经浮亏30多万元。从2018年6月拿到预售证至今，旭辉城仍未售罄，安居客客户端显示，该楼盘最低售价为32500元/平方米。

销售不理想，是北京大多数限竞房项目都需要面对的问题。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬说：“已经入市的128期、78个限竞房项目，共计有约5.87万套住宅，但现在网签了约2.48万套，网签比例只有42.7%。除了少数楼盘，限竞房项目能够销售过半已经算是优秀了。”

中原地产研究中心统计数据显示，包括限竞房在内，2019年北京新建商品住宅成交量虽然同比上涨了57%，但由于2018年、2019年住宅供应量连续两年均超过4万套，商品住宅库存量达8万套，刷新了最近8年的最高纪录。

新建商品住宅库存高企，与限竞房供应激增有关。该机构称，2018年以来，北京合计供应新建住宅达9.5万套，其中5.44万套是限竞房，占到市场供应的68%。限竞房项目也在大量积压，累计库存量达3.38万套。

中新经纬注意到，在销售不畅与供应增加的双重挤压下，除少数地理位置好、配套成熟的限竞房项目按照最高限价出售住宅外，多数楼盘的实际售价都与最高限价留有一定的空间，类似旭辉城的降价行动，在其他楼盘并不鲜见。

“北京限竞房明显扎堆，集中在青龙湖、亦庄、大兴等区域，这种情况下，虽然大部分项目的规划设计、户型等都比之前有提升，但在资金回笼的要求下，市场有可能会出现价格战。”张大伟称，部分区域限竞房的价格已经下跌20%以上。

02 多数项目将亏损

降价，进一步挤占了限竞房项目本就不多的利润。中原地产研究中心称，2017年以来，北京合计入市的限竞房地块共有103宗，这103宗土地拿地的成本价(经营部分)与房价差，最低的只有6300元/平方米，最高的在3万以上/平方米，超过2万元/平方米的地块只有38宗，算上建安、营销、财务、税费等成本，多数项目都将亏损。

“已经入市的66个限竞房地块(有项目属于多地块)中，有46个块地的房价与地价差在2万元/平方米以内，目前，这些项目中只有8个项目基本售罄，另外4个项目基本保本。整体看，北京入市的限竞房项目中有80%已经亏损，即使未来快速卖完，也只是减少亏损，如果价格战持续，亏损面还会扩大。”该研究中心称。

克尔瑞研究中心2019年10月底也称，对北京2016、2017年成交的86幅含宅地块的运营情况进行统计分析发现，在已经开盘的66个项目中，只有三成项目盈余，超七成项目面临亏损。在限竞房中，西城天铸、金辰府、颐璟万和、禧瑞春秋、北京岭秀、观承别墅·大家的房价地价差分别约为17423元/平方米、14975元/平方米、8348元/平方米、7652元/平方米、6926元/平方米、3742元/平方米，这些项目都将亏损。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬分析，一般情况下，地价占到房屋售价的30%，再刨去建安、营销、税费等成本，项目才能盈利，而现在北京很多限竞房地价占房价的比例过高，是亏损的重要原因。

张大伟称，房价与地价差距较小，开发商在拿地时就已经知道，之所以还敢高价拿地，是出于对市场的未来预期较好。出让较早一批限竞房地块时，市场还比较热，开发商相对乐观，对项目的地下货值预估较高，同时，由于限竞房售价低，开发商认为项目会快速实现去化，财务成本也低，可以实现盈利。但随着市场下行，销售变得比较缓慢，地下货值也难以卖出高价格，利润慢慢就被融资成本吞噬了。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称，相比不限价的商品住宅，限竞房项目价格相对较低，建造成本、财务管理费用、营销费用、各项税费等支出大概占到房屋售价的30%，开发商的利润空间被压缩。同时，限竞房项目存在同质化严重、位置比较偏僻等劣势，导致去化情况不佳，盈利更加困难。

03 房屋质量成隐忧

 

▲楼盘 中新经纬 贾亦夫 摄

此前有业内人士指出，近两年交付的房屋质量普遍较差，尽量不要买这几年的新房。就北京近两年的房地产市场而言，不管是高端豪宅，还是保障性住房，都有项目暴露出工程质量问题。

2018年9月，突破8万元/平方米限价红线、销售均价达9.5万元/平方米豪宅项目华润昆仑域陷入质量风波，引发不小的关注。有分析认为，虽然华润昆仑域打破了北京住宅的限价红线，但与当时周边12万元/平方米二手房相比，售价依旧偏低，盈利水平不高甚至陷入亏损，这或许是品质打折扣的原因所在。

2018年6月，北京下发了第一批限竞房预售证，按照建设周期推算，今明两年将是限竞房项目的集中交付期。张大伟预计，第一批交付的限竞房项目或出现在2020年3月，今年全年大约有20个项目交付，2021年有50-60个。在80%的限竞房都将亏损的情况下，房屋质量又能否保障呢?

陈霄称，高地价让房企利润空间被压缩，快周转成了其必然选择，而快周转可能会带来房屋质量隐忧。严跃进认为，利润低甚至亏损并不一定会引发房屋质量问题，但客观上讲，一些企业确实存在偷工减料的冲动，“减配”的可能性是存在的。

张大伟称，企业无利可图，给限竞房项目留下不小的质量隐患，未来交付的项目出现质量问题的概率有所加大。在房价上涨阶段，购房者买的越早赚得可能越多，即使出现质量瑕疵，也不会十分计较。但现在不同了，限竞房价格并没有上涨，反而下跌了，这个时候如果房屋再出现质量问题，会引发购房者反弹，小问题也会变成大矛盾。

张大伟建议购房者，今后购买住宅时，应该适当考虑房价与地价存在一定空间的项目，这样会减少质量问题出现的几率。

其实，随着北京房地产市场进入低迷期，后续再入市的限竞房地块的出让溢价率已经走低，张大伟称，预计这些项目的亏损面有可能降低，但限竞房市场的竞争依然惨烈。

2019年年末至今，北京相继出让了不少不限价地块，陈霄认为，出让不限价地块是顺应市场发展现状的政策微调，一定程度上能提高房企拿地的积极性,对于企业盈利是一个利好。严跃进称，限竞房暂时不会退出市场，但需要进一步优化、调整。

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