房企食物链上的反腐运动
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本文经授权转自公众号：棱镜(ID：lengjing_qqfinance)，作者：孙春芳 编辑：张庆宁
“快到年底了，我不想再挪窝了。”
马远2019年已经跳过两次槽了。年初，他从总部在北京的一家大型房企跳到了总部同在北京的一家闽系房企，干了不到半年，7月份，他离开北京，赶赴一家总部位于广州的小型粤系房企就职。
“以前部门的领导告诉我，你在一家公司里干得再不开心，都得熬满一年，不然你履历不好看，下家对你会有看法，说你没恒心。”马远说，这两年地产圈频繁跳槽已成常态，很多时候，跳得越频繁，职级升得越高，薪水拿得越多。
正如泰禾集团董事长黄其森说的：地产圈最大的泡沫是人才泡沫。
“以前确实是越跳越好，但2019年下半年以来，不是这样了，整个行业日子都不好过，各家房企都在压缩人力成本，开始意识到企业要发展不能靠高薪职业经理人，行业的浮躁之气在慢慢沉降。”马远说，好日子一去不复返了。
一波地产高管离职潮
2019年年末，有一波地产高管的离职潮。
10月，正荣集团总裁王本龙离职;
11月，融信集团执行总裁吴剑离职;
12月，张晋元从天润置业总裁位置上离职后，加入金地商置任高级副总裁。
张晋元2019年跳槽两次，4月，他从泰禾集团离职，5月加入天润置业，不到半年，又跳到金地。
很多地产职业经理人有两种跳槽选择：要么在一个大公司担任副手，要么在一个小公司担任一把手。前者平台好，但权限掣肘;后者平台小，可任其挥斥方遒。
“很多经理人在大公司业绩干得好，觉得自己能力强，然后跳到小公司当老大，想干出一番天地。最后发现没了大平台，自己很难再出业绩，只好回到大公司当副手。”马远说，张晋元是个很好的例子。
做为张晋元的前老板，黄其森对此更有感触：“(地产)这一二十年发展太快了，更多的是中国经济发展的红利，不是我们个人多能干多有本事，也不是靠明星职业经理人干起来的。”
在这一波地产高管离职潮中，最受关注的是碧桂园前副总裁刘森峰。
10月，碧桂园江苏区域总裁刘森峰离职，酒后他写了一封《此去应多羡，初心尽不违》的离职信，表示对老东家碧桂园和前老板杨国强、莫斌的感谢。
刘森峰发家于地产圈的跟投制度，即员工、高管可以投资入股相关的地产项目公司。
2012年，碧桂园推出成就共享机制，2014年碧桂园推出同心共享机制，将高管与公司的利益彻底绑定。
刘森峰把大部分身家投入到碧桂园位于江苏句容的超级大盘——凤凰城当中。该项目拿地时成本价不到1000元/平方米，2012年首次开盘，售价5500元/平方米，以后售价不断上涨，最高时单价过万。
凤凰城一直开发了9年多时间。按照规划，这个项目还能再卖上三四年。
作为主导凤凰城开发的刘森峰，为此成为首个年收入过亿的地产区域总。跟投机制对碧桂园的周转率、利润率等指标，产生了极大提升作用，销售额过千亿，过两千亿，直至过五千亿，最终成为地产销售榜上的老大。
刘森峰离职之后，曾向一家地产自媒体说，“碧桂园答应我的所有的事情，都足额兑现了。当然，是在现行制度下的兑现，从股权收益到现金收益……老板用奖金不再能特别激励我，只能用梦想与战略能力。”
说这话时，刘森峰已经加盟了一家叫实地地产的公司，公司的老板张量是富力地产联席董事长张力的儿子。
一位地产业内人士分析，“刘森峰离开碧桂园属于高点套现，“实地地产正在申请赴港IPO，他大概率是有股权激励。而且，他在实地地产是做总裁，比当区域总权限更大。”
一位上海房企审计总李典表示，刘森峰的离职在圈内引发了不小的讨论，一些职业经理人在羡慕刘森峰之余也在感慨，缘于地产销售环境变差，他们并未享受到这般跟投红利。
“地产公司普遍在跟投制度中规定了比较复杂的分红条件，比如项目销售率90%以上分配部分利润，销售率100%分配全部利润等，分配利润还受到项目整体利润率的影响。进入2019年，地产项目的销售周期拉长，整体利润率下滑，跟投回报周期随之拉长，回报率相应下滑。”上述地产业内人士分析。
李典表示，“在日子好的时候，地拿对了，房价一直在涨，跟投一本万利，日子不好时，地拿错了，或者房子卖得不好，跟投回报自然下降，这是地产高管频繁跳槽的深层次原因之一。”
谁站上食物链顶端
职业经理人走马灯一样，地产公司销售榜同样“城头变幻大王旗”，强者恒强、弱者越弱，踏错周期的房企一失足成千古恨，排名呈高空坠落状。
克尔瑞数据显示，2019年1-11月，融创的权益销售额3454亿，超越万科成为行业老三。而在2018年，融创全年权益销售额为3263亿，排在恒大、碧桂园、万科和绿地之后。
“这是个意外”， 融创董事局主席孙宏斌笑称，不太care排名先后：“因为融创的产品好，如果与同行比排名的话显得不上档次”。
排名上升的房企还有世茂地产。
《棱镜》根据克尔瑞权益销售数据，将2018年全年和2019年1-11的榜单做了对比。发现世茂从去年的第11名，进入今年的前10，名列第9，龙湖从去年第12升到今年第10。
一些房企跌得比较厉害，华夏幸福从去年第10跌到今年第15。
富力从第13跌到第16，正荣从第27跌到第32。
泰禾最惨，从去年第17跌到今年第40。
世茂的上升与泰禾的跌落恰成对照。
2019年以来，世茂从泰禾处收购了杭州泰禾蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州泰禾项目等9个项目的部分股权，累计交易对价近100亿元。
泰禾2019年没在并购和公开市场上拿过一个项目、一块土地。用泰禾副总裁全忠的话说，泰禾现在是在收回拳头。
而世茂向泰禾提出的收购条件极为苛刻。
一位了解交易内情的人士对《棱镜》表示，世茂要求项目全由自己操盘，对项目销售回款数目有具体要求，销售回款要先还世茂前期的项目垫款，世茂同时派人进驻项目控制财务。
并购让世茂雄起，尝到甜头的世茂总裁许世坛表示，2019年70%以上的土储都会来自并购。
临近年底，世茂又接下一个大单，目前正在与福晟集团进行谈判合作，通过收并购福晟集团部分股权，获得更多土地储备。
福晟与泰禾一样流年不利。
2019年10月9日，福晟集团旗下的港股上市公司福晟国际(00627.HK)股价跌幅达到34.21%，第二天出现断崖式下跌，收盘时跌幅达到62%，报收0.095港元/股。目前，福晟国际股价徘徊在0.1港元左右。同时，福晟集团旗下四家子公司股权被冻结。
2019年中报显示，福晟集团资金链长期紧张，公司经营性现金流为-12.19亿元，2018年同期则为-15.13亿元。
在这场排名升降的游戏中，躲着一个“大鱼吃小鱼”的食物链逻辑，融创相比世茂，更像是站上食物链顶端的房企。
2019年至今，融创已经拿下泛海控股、阳光100、新湖中宝、李嘉诚在内地的多个项目股权。临近年底，融创斥资152.69亿元，拿下环球世纪和时代环球两个项目。
孙宏斌很享受并购带来的快感，“融创8年并购花了2000亿，这些并购项目换来的是2万亿的销售额。即以融创收购的万达13个文旅城项目为例，融创花了438亿，这两年就销售了1600亿，后期还能销售更多。”
轰轰烈烈的反腐运动
与头部房企的凌厉攻势相比，此前激进拿地、高杠杆操盘的中小房企变得保守，但在2019年房企反腐潮中，却惩治力度最大。
2019年中至今，泰禾、中梁、正荣、领地、复星旅游文化集团等多家企业曝出贪腐。
例如，正荣原南京区域总经理万延军采取控制销售的形式先占有房产，后违反国家限贷政策规定，采取欺瞒方式骗取贷款，购买7套正荣公司在南京开发的房产，获利数千万元。
中梁沪苏区域总裁王卫祥因个人受贿等问题失联。
泰禾前南京城市总朱兵站则因在南京的两个项目并购中有不当收益而涉案。
李典表示，地产行业红火的时候，你好我好大家好，很多房企老板对一些区域高管的猫腻多少都知道，但采取了睁只眼闭只眼的态度，现在日子不好过了，管理要精细化，跑冒滴漏的情况必须堵住，能省一分钱是一分钱，以渡时艰。
房企反腐是企业控制内部成本的手段之一。尤其是在当下，销售形势不容乐观，对外融资越来越难。
中信银行一位员工表示，银行在房企贷款方面目前实行名单制，只给名单上的房企放贷。而名单上一般都是国企和头部民企，大部分中小民营房企都不在单子上。
为此中小房企融资，越来越依靠海外发债。
中小房企如明发集团和当代置业发行的美元债，利率分别为15%和15.5%。中型房企泰禾和中梁发的美元债，利率在10%以上。
头部房企的海外发债成本相对较低，融创的利率为7-8%。而龙湖的一笔美元债，利率竟低到3.875%。
融资又关乎拿地，但还是规模越大的房企越有优势。
大房企融资成本低，敢于拿高总价高单价的地块。例如上海，土地出让条件苛刻，一般只给当地国企和头部房企。另外，房企通过文旅、产业园、医疗等方式曲线拿地，政府一般又是优先考虑国企和头部房企。
在一个销售总量不再上涨的年代，最流行的或许是社会达尔文主义。
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