要“馅饼”不要“陷阱”，破局万亿法拍房市场

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文经授权转载自公众号：财经故事荟(ID:cjgshui)

“我准备在北京买套大房子”。

拿到750万的诺贝尔文学奖金后，作家莫言盯上了北京楼市。

但他很快就打了退堂鼓，“有人提醒我说也买不了多大的房子，5万多元一平方米，750万元也就是120多平方米。”

居者有其屋，是中国人的传统观念，莫言也概莫能外——假如莫言调调头，转而瞄准5-8折的法拍房，也许他就不会这么为难了。

今年双11，天猫上线了1万套特价房，最低5-6折，以法拍房居多。几个月前，一套在此成交的杭州名校学区房法拍房，成交价足足比评估价低了401万元，相比市场价几乎打了六折。

价格低、不限购，OMG，买它买它买它，似乎才是唯一正确的姿势。但“馅饼”之后也有“陷阱”，债务关系难理清、恶意租赁难交付、房产过户多阻碍、税费欠费有套路，等等，诸多风险和套路如影随形。

如何吃下“馅饼”，避开“陷阱”?万亿法拍房市场等待破局。

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“馅饼”还是“陷阱”?

有人热衷于打折剁手，还有人捡漏六折剁房。

低至五六折，常年七八折的法拍房，全称法院拍卖房产，指的是被法院强制执行拍卖的房屋。

老刘失业，无力偿还房贷，房子被银行收回拍卖偿还房贷;

张老板开了一家公司，经营不善关门大吉，公司名下房产拿来拍卖还债;

张局长贪污受贿，购买多处房产，被法院拍卖，追缴违法所得等等。

上述几个虚构案例，基本上交代了法拍房的几大来源。

通常来说，“法拍房”起拍价不得低于评估价或市价的70%;再次拍卖起拍价降价幅度不得超过前次拍卖价的20%。

举个例子，评估千万的房子，起拍价最低可达700万元，假如首拍流拍，再次拍卖的起拍价最低可达560万元。

如此诱人的法拍房，对于小白们来说，却难以轻易“入口”。

“既要考虑债权风险，还要考量抵押房产质量，以及债务人是否愿意配合，等等”，曾经处置过数百套法拍房房产的杭州沣峪资产管理有限公司(以下简称沣峪资管)董事长胡双告诉《财经故事荟》。

 

据胡双介绍，法拍房的风险涉及到方方面面。

第一重风险，多头债权。

房产沦落到拍卖环节的欠债房主，通常资不抵债，也有一房二卖、多卖的风险。

比如，债务人在房产拍卖同时，又私下售予他人等等。此外，原业主可能涉足高利贷、民间借贷等，一旦遭遇野蛮催债人，导致后期入住不畅，备受干扰。

第二重风险，抵押房产风险。房产是否足值，是否存在质量瑕疵等等。

比如，某法拍学区房，原业主已经占了学位，学区功能不再，导致房产价值大幅贬值，等等，都是风险。

是否为“凶宅”?

去年年底，杭州毛女士拍下一套百万法拍房后，后悔不迭，闹到法院要求撤销拍卖，原因是这套房子里曾有人自然死亡。

而法院认为，该户主为自然死亡，不属于法拍房必须披露的内容，驳回了毛女士的要求。最终，悔拍的毛女士，损失了5万元法拍房保证金。

第三，是否存在无法过户风险。

法拍房是否取得房产证、土地证;房主是否失联等，比如有些房主身涉刑事案件，不能如约办理过户等;单位住房涉嫌经济纠纷，被法院查封拍卖，后期难以办理过户，等等。

第四，天价税费等风险。

今年7月，郑州杨女士以230万的起拍价拿下一套法拍房，房价为市场价七折。过户时发现，该房产曾在2015年办理过直系亲属赠予，彼时赠予价仅为500元，两次房价差额巨大，导致此次房产税费高达46万元。

第五，债务人是否配合，是否存在恶意租赁等。

有的债务人为了对抗法院拍卖其房产，会通过签订长期低价租赁合同，恶意对抗拍卖。

成都杨先生过户法拍房时发现，原房东已将房子出租了19年。根据租赁不破买卖的原则，后期杨先生迟迟无法入住。

曾有统计显示，全国10%-15%的法拍房存在清场隐患，即拍卖的房子里有人居住，不配合搬离等。

因此，尽管不限购、高性价比等种种利好在前，但对于非专业的小白刚需购房者以及房产投资客来说，要顺利吃到“馅饼”并非易事。

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砝码拍的解题之道

要避开“陷阱”，吃到“馅饼”，就要消除法拍房信息的不对称性，洞察法拍房全貌，从而规避风险。专业机构的服务，就变成了必选项。

参与处置过价值数亿元法拍房的沣峪资管，是这一领域的“老司机”。过去两年，沣峪资管曾经从不同金融机构，收购以住宅为抵押物的不良债权，进行处置变现。其业务触角，已经深入到北京、武汉、西安、厦门、郑州、广州、重庆等全国多个新一线城市，处置的相关不良资产高达10亿量级，其中八成进入法院拍卖环节。

沣峪资管由此练就了“火眼金睛”，在深水区的法拍房市场，可以一眼洞穿到水底。

这样的专业性，在其刚刚处置过的一个案例中显山露水——通常来说，对于断供的抵押房产，银行处置变现的周期长达6-18个月，但砝码拍团队仅仅用了6天。

2019年11月，沣峪资管受让一笔某金融机构债权，作为抵押物的房产位于湖北省武汉市。

购得债权后，沣峪资管处置团队积极推动抵押物出售。11月3日，意愿买房人出现。按照惯例，买房人将房款汇入中介机构，待房产交易完成后，再由中介机构将房款汇入债权人账户，以偿还债务人债务，但由于买方与中介互不信任，最终选择原始的现金交易方式。

面对如此棘手的情况，沣峪资管设置了完备的预案。11月6日上午10时，买房人提着现金与债务人、中介、沣峪资管工作人员到达不动产登记中心。基于沣峪资管处置团队的提前介入，各方资料准备充足。

半个小时内，各方顺利完成了房屋解除抵押、交办过户、面交房款、缴纳契税等各项手续。

面对债务人、债权人、购房者的差异化诉求，沣峪资管协调各个利益主体，建立多方认可的方案，既实现了交易安全和债权人利益，也兼顾了买房人和债务人的利益和需求，消除交易风险，实现多方共赢。

现在，沣峪资管打算把其专业丰富的应对经验，灵活多变的处置能力，安全可靠的风控能力，开放共享，一揽子输出给万亿法拍房市场。

承担这一重任的是其刚刚孵化的“砝码拍”。

要潜入“深水”，水性必须过关。砝码拍团队中，不乏来自知名金融机构背景的资深资产管理团队，以及专攻法拍房领域的本地化的律师团队等。

砝码拍的角色，是法拍房市场游刃有余的连接者、赋能者，可以实现债务人、债权人、卖房者的利益共赢。

对于银行等债权人来说，砝码拍可以助力其把不良资产、坏账烂帐早日变现清偿;而对于债务人来说，砝码拍团队可以通过灵活专业的处置手段，助其早日脱离债务泥潭，尽量避免成为失信的老赖;对于刚需购房者和投资客来说，砝码拍团队可以为其提供全流程的管家式服务，让其避开陷阱，吃到“馅饼”。具体而言，针对青睐法拍房市场的购房者，砝码拍可以提供覆盖前中后期的一揽子的服务。

 

在前期，通过设置在本地化的专业团队，砝码拍提供现场调查、走访，并通过房龄、物业、邻居、法院、债务人等各方，尽可能了解房屋的全面情况及潜在质量问题;摸排债务人基本情况，包括债务金额、经营情况、还款能力、还款意愿、潜在风险等，排查恶意租赁等情况，并形成专业意见告知购房者。

提供法拍流程指导。法拍房竞拍流程不同于普通二手房买卖，流程复杂，专业门槛高，砝码拍团队可以为购房者提供全流程的专业辅助服务，覆盖竞拍、过户、金融服务等流程。

此外，针对天价过户费等特定痛点和风险，砝码拍团队能够通过尽职调查及时规避，并计算出相关过户费用，给予买房人参考意见，最大限度减少买房人的购买成本，降低买房风险。

“我们提供的是全流程、全方位的管家式服务”，胡双如此定性。接受采访完当天，他正准备赶往郑州分公司，如今砝码拍团队的分公司已经覆盖全国多个新一线城市，“这种大额交易，还是需要专业的线下团队来服务”。

下一步，胡双甚至打算为买家提供定制化的服务。比如，买主可以提前锚定价位、位置、学区、交通等区间条件，而砝码拍可以从需求出发，在市场上寻找符合条件的法拍房。

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解局万亿市场

砝码拍专注的这块市场，盘子到底有多大?胡双的初步估算是“万亿级别”。

数据显示，2013年法拍房产线上挂拍金额仅为148亿，到了2018年，全国法拍房挂拍数量达到47万套，金额突破1.26万亿，成交139737套，报名参拍人数达到150万。

 

短短5年时间，挂拍金额增长近百倍，成交率也从13%增长到38%。

数据高增长背后，是政策法规和金融环境的双向推动。

一方面，最高人民法院持续推动网络司法拍卖有序进行;另一方面，随着金融监管收紧，经济形势放缓，银行持有的违约债务的抵押物，将陆续通过司法拍卖进入市场流通。

而从需求方来说，经济放缓，股市不振、房市限购、P2P全面清场之下，多年来淤积的民间财富急寻投资之道，不限购、有折扣的法拍房进入了投资人的视野。

胡双团队曾经服务过一位来自江苏的投资客。此人过去从事工程业务，家底丰厚，如今把法拍房作为了主要投资渠道。前段刚刚在武汉购入了一套法拍江景房，成交价为850万元，仅为市场价的75%左右。

“这在武汉属于顶级豪宅了，但对于大部分武汉购房者来说总价过高，就给了外地投资客捡漏的机会”，胡双透露，目前这些投资客主要看好人口基数大、人口净流入的新一线城市，比如武汉、重庆、西安等等。

阿里拍卖发布的报告显示，2018年-2019年，四大一线城市一年来法拍房成交量增幅明显。其中，上海、深圳成交量翻番。这在楼市调控严苛的去年，堪称黑马。

胡双预测，未来这种高增长还将持续。

目前法拍房的市场渗透率仅为10%左右，2018年下半年，法拍房的参与率全国平均为0.2人报名/套，而法拍推广力度较大的杭州为5.31人报名/套。如果全国市场都向杭州看齐，起码还有超过20倍的增长空间。

这个高达万亿的市场，过去看似深不见底，贸然涉水，就是一场战战兢兢的探险。觊觎者一边对美味“馅饼”垂涎不已，一边对潜在“陷阱”心生惧意，导致整个法拍房市场的流动不够通畅。

身为连接者、赋能者、服务者的砝码拍，入场之后，消除信息不对称，把一滩浑水变清渠。水清则活，潜在的20倍增长机会才有望真正释放，万亿的商机红利才机会得以变现。

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