碧桂园AB面: 前10月权益销售4800亿 人事地震、”御用”P2P陷危机

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文经授权转载自公众号： 金融观察团(ID:inrongguanchatuan)

作为国内房地产领域的领军企业之一，碧桂园(02007.HK)在昨日(11月5日)披露了10月销售业绩，交出了近4800亿元的成绩单。不过，在业绩迅猛发展背后，碧桂园近期也经历了不少风波。近年来，碧桂园近来多位高管离职，董事会“家族化”，内部裁员近万人。此外，据多家媒体报道，碧桂园曾通过P2P合作方汇联汇理财进行房地产项目融资，而后者已陷入兑付危机，宣布“良性退出”。

在国内房企融资受限、发展遇阻的背景下，凭借“高周转”模式迅速崛起的碧桂园，开始拓展拓展农业、机器人等创新业务。但其能否彻底摆脱这一模式?未来将何去何从?

前10月权益销售4800亿暂低于恒大、万科

11月5日，碧桂园发布《於2019年10月份之未经审核营运数据》(以下简称数据报告)。数据报告显示，碧桂园及其附属公司、连同合营公司和联营公司于今年10月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约567.6亿元，同比增加40.46%，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约667万平方米，同比增加52.22%。

据此统计，2019年1月至10月，碧桂园累计实现权益合同销售金额为4796.9亿元，离5000亿已不远。数据显示，2018年该集团实现归属于集团股东权益的合同销售额约为5018.8亿元。也就是说，2019年碧桂园前十月的销售额已与去年全年相当，今年的销售额有望创新高。

而在前两日，恒大和万科也向后披露了销售业绩，目前暂时优于碧桂园。11月4日，中国恒大(03333.HK)公告，公司10月份销售金额903亿元，同比增长70.2%，较上月增长约8.7%。至此，中国恒大在前10个月的合约销售金额达到5434.9亿元。

同日，万科企业股份有限公司(000002.SZ)发布10月份业绩公告，10月份，万科实现合同销售面积271.3万平方米，合同销售金额433.8亿元，同比减少19.8%。今年前十月整体来看，万科累计实现合同销售面积3332.9万平方米，合同销售金额5189.9亿元，同比增长6.8%。

而在2018年，万科 2018 年合同销售额和面积分别为 6069.5 亿元、4037.7 万平方米。恒大销售额 5513 亿元，销售面积 5243.5 万平方米。碧桂园公布的为权益销售金额和面积，分别为 5018.8 亿元、 5416 万平方米。

人事动荡董事会“瘦身”

从销售业绩上看，碧桂园虽然不及2017年的一骑绝尘，但也维持了行业前三的地位。但近期碧桂园出现频繁的高管离职、人事变动，是否会影响未来的发展?

10月18日晚间，碧桂园发布执行董事及副总裁辞任公告。梁国坤因退休而提出辞任，当日生效。公告特别指出，梁国坤与董事会之间并无意见不合等事项。

据此前媒体报道，梁国坤是碧桂园负责房地产绿化建设的灵魂人物，已将“园林绿化”打造成碧桂园的一张名片，诸如森林城市、十里银滩等项目，均出自梁国坤之手。

无独有偶，10月15日，碧桂园前集团副总裁兼江苏区域总裁刘森峰离职。其在离职信中称，“2019年9月26日，我回广东向杨主席、惠妍主席和莫总裁递交了辞呈，27号从广州赶回到南京。”

据了解，刘森峰在碧桂园耕耘八年，被认为是史上最优秀的区域总裁。2016年，江苏区域成为碧桂园集团排名第一的区域公司，刘森峰也成为碧桂园收入最高的总裁，全年总收入超过1个亿。

有意思的是，梁国坤辞职后，碧桂园董事会成员进一步“缩水”至13人，还出现了“家族化趋势”——杨氏家族占了5席，分别为董事局主席杨国强、执行董事及董事局副主席杨惠妍(杨国强女儿)、执行董事杨子莹(杨国强女儿)、杨国强侄子杨志成、非执行董事陈翀(杨国强女婿)。

而在此之前，碧桂园董事会已经经历了多次“瘦身”。2017年，曾任碧桂园执行董事、首席财务官等重要职务的吴建斌和曾任公司执行董事、联席总裁的朱荣斌辞职，随后两者均加盟了阳光城。此外，2017年执行董事苏汝波、区学铭，以及独立董事黄晓均辞职。

2018年3月，碧桂园又有两名董事辞职，即执行董事谢树和独立非执行董事梅文珏。

除高层动荡、董事会家族化外，碧桂园的人事调整也体现在大规模裁员上。

根据碧桂园发布的2019年半年报，2018年末碧桂园员工总数为13.14万人，2019年为11.66万人，有1.48万人离开，缩水11.3%。

力图摆脱"高周转"模式弊病 探索新业务

大规模裁员、人事变动背后，其实折射出碧桂园正努力走出“高周转”模式的影响，拓展新业务。

众所周知，房地产对现金流的需求量巨大。而碧桂园通过 “高周转”循环模式实现资金回流和迅速扩张，即：房地产企业在楼市流动性收紧的情况下，以快速开工、销售的方式提高资金利用效率。

碧桂园不是高周转模式的最先使用者，却把这种模式发挥到了极致。10多年前，万科曾奉行“5986”高周转模式，碧桂园则予以传承。碧桂园的高周转被业内称为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

此外，碧桂园还实施“合伙人”跟投机制，即管理层领投、员工跟投，项目盈利后再分红，从而形成利益共同体。

基于“高周转”+跟投制模式，2017年，碧桂园合同销售金额达到5508亿元，超过恒大、万科，成为行业第一。而刘森锋等人就将高周转和跟投制当做碧桂园江苏开疆拓土的利器。

不过，助推碧桂园走向神坛的上述模式，却在近年频繁暴出房屋质量等风险事件，令碧桂园陷入危机。

2018年6月24日，位于上海奉贤区的碧桂园在建项目红墅林，就发生了事故。售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，多名工人摔落，导致1人死亡、9人受伤。同年7月12日，杭州萧山碧桂园前宸府项目附近出现了一个大坑，事故殃及前宸府旁边的居民楼，基坑的裂痕延伸到其地基，让这栋三层居民楼成了危房，十几户居民被疏散到宾馆里。同年7月26日晚，安徽六安碧桂园·城市之光建筑工地一处围墙和活动板房坍塌，16人被送至医院，其中抢救无效死亡6人、1人伤情危急、2人伤势较重。

上述事件将极速狂奔的碧桂园推到了风口浪尖上。频发的事故和安全隐患，正在成为碧桂园耀眼业绩背后的阴影，而“高周转”模式被认为是问题根源。

随后的2018年8月3日，碧桂园召开发布会，碧桂园集团总裁莫斌，在现场鞠躬道歉，针对近期施工，深感痛心和自责，保证对对安全与质量的重视。

但事与愿违，风险事件仍在持续暴露。2019年4月23日，六安市住建局通报称，六安碧桂园和合房地产开发有限公司开发的“碧桂园·置地中央公园”项目，不断接到业主关于房屋质量安全等投诉，经现场调查属实。责令该项目从4月23日开始全面停工，彻查项目存在的质量安全问题和隐患，严格整改，经复查达标后，方可复工。2019年8月23日，宁波碧桂园因住宅工程质量突出问题被宁波市住建局约谈。

问题是，在碧桂园多次强调房屋质量、安全等问题背景下，为何事故依旧频发?还有多少“高周转”模式下的风险会暴露?

无论答案是什么，碧桂园已经在努力摆脱“高周转”模式的负面影响，努力探索新的业务。

从2018年开始，碧桂园就高调进军农业和机器人科技领域。按照碧桂园的规划，未来五年内，将在机器人领域投入至少800亿元。

碧桂园集团总裁莫斌在2019年新年寄语中表示，继续聚焦深耕，着力提升房产业务全周期竞争力;将进一步投身智能制造，瞄准世界科技前沿，依托广东机器人谷，自主研发，打造现代机器人产业生态圈;还将持续引入世界一流的农业生产技术、设备，布局农业全产业链。

此外，除了裁员、高管离职，多位高管也被分配去涉足新业务领域。其中，张志远、朱剑敏改任博智林机器人公司执行总裁、副总裁，叶剑清改任农业控股公司执行总裁。

“御用”P2P兑付危机 涉及碧桂园员工

自2017年起，随着金融去杠杆的持续，监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，境内融资如公司债大幅减少。这对于资金需求量巨大的碧桂园等房企来说，无疑是雪上加霜。

在此背景下，碧桂园想到了另一条融资路子，即通过互联网金融平台为房产项目进行募资，合作了一家名为“汇联汇理财”的P2P，投资人既有普通大众，又有碧桂园的员工。但在今年10月10日，汇联汇理财宣布“良性退出”，此前已被爆出陷入兑付危机。

汇联汇理财官方网站显示，其由港股上市公司汇联金融(股票代码：HK8030)旗下全资子公司——深圳市汇联互联网金融服务有限公司管理运营，于2014年7月正式上线，实缴注册资本5000万。汇联金融布局了资产管理与住房消费金融，业务内容涵盖P2P汇理财、地产财务顾问服务、地产投资、融资租赁、消费信贷等。

截止2019年11月6日，汇联汇理财累计成交量为94亿8156万。

早在2015年7月18日，媒体报道称，汇联汇理财联合碧桂园打造了众筹宝金融产品，其“可尊享优先选房提前派筹排号、额外99折或97折购房优惠和购房本金享5%年化投资收益三大优惠。”

2016年6月6日，媒体报道称，碧桂园与深广瀛集团、汇联金融服务控股有限公司三方就深圳龙岗中心城片区项目合作进行会谈及正式签约。“本次签约碧桂园将在龙岗获取约260万㎡建面的项目，初步估算货值达1000亿。”

该报道还称，2015年7月28日，碧桂园宣布联合汇联金融，以股权收购的方式获取位于深圳坂田中心片区坂雪岗大道和中兴路交会处的两个新地块。

而工商资料也显示，碧桂园与汇联金融的合作十分深入：根据公开的报道提到汇联金融参股的碧桂园项目公司，一般股权结构为：汇联金融发起的有限合伙公司占股49%;碧桂园城市公司和员工跟投公司，合计占股51%。

自媒体趣谈公社通过企查查查询汇联金融旗下子公司汇联投资服务(深圳)有限公司，发现其旗下有多个与碧桂园的合资公司，如深圳市碧桂融鑫三十七号投资管理合伙企业、深圳市碧桂融鑫三十六号投资管理合伙企业(有限合伙)等。股权穿透后，可以看到，汇联与碧桂园的合资公司最终投向了碧桂园地方公司。

汇联汇理财推介碧桂园项目 来源：自媒体地产透视

自媒体地产透视的报道也显示，汇联汇理财曾多次推介碧桂园项目，6个月预期收益率达到11.5%。

金融观察团今日进入了一个汇联汇理财的投资人维权群，群文件《10.21投资者代表与汇理财谈话纪要》显示，关于清退信息，“碧桂园差不多一两千人单独拉了群，您这边大概也有好像有2000多人，那加起来应该有3000-4000人了”。文件也提到，碧桂园部分员工打算聘请律师。

据媒体统计，汇联汇理财参与投资碧桂园的20多个项目。未偿还的金额7.6亿元，大约8000名投资人(包括碧桂园员工)。

来源：群文件《10.21投资者代表与汇理财谈话纪要》

有意思的是，上述谈话纪要还显示，汇理财的部分项目投资是通过线下渠道进行的。而央行、银保监会曾多次警示线下理财模式的非法集资等风险问题。

群公告还显示，11月6日，汇联汇理财已经发布了《深圳市汇联互联网金融服务有限公司退出流程》，并在2019 年 10 月 10 日，按深圳《良性退出指引》的要求将退出情况报备至深圳市南山区互联网金融风险专项治理工作领导小组办公室。

目前，碧桂园的员工以及投资人已经发起了多个群聊进行维权，并多次与汇联汇金融进行沟通谈判，但目前兑付方案还未确定。金融观察团所在的维权群有目前有70多个投资人，而官方1号群成员有1395人。

值得注意的是，在合作的P2P汇联汇理财出事后，碧桂园曾发布公告称，第一，营销中心使用的金融产品与本次良性退出，没有直接联系;第二，但为了避免客户质疑，影响项目销售，要求所有项目立即停止与汇联所有金融类产品合作(包括资金类、派筹类)。

可以看出，碧桂园并未否认与汇联汇理财的合作关系。来自投资人的资金也变相进入了碧桂园的房产项目当中，为碧桂园的“高周转”模式添砖加瓦。但实际上，银保监会曾多次要求，严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。

“高周转”的负面影响未摆脱，又陷入合作P2P出问题，不知道碧桂园将做如何处理?未来业绩发展如何?汇联汇理财的兑付过程是否会顺利，真正实现“良性退出”?金融观察团将持续关注。

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