房多多：商业模式9年3变，地产经纪人故事很难讲下去

大嘉购官网整理编辑：

本文经授权转自公众号： 金评媒JPM，作者：金玉

近日，中国在线房地产交易平台房多多正式向美国证券交易委员会递交招股书，计划交易代码为“DUO”，预计最多募集1.5亿美元。

消息传开后，业内不少人并不看好房多多上市前景。这些人认为，与业内其他竞争者特别是安居客、贝壳找房这样的巨头相比，房多多核心业务没有护城河，缺乏竞争力。

收入受制于开发商应收账款催收难

因为IPO，房多多第一次公开财务数据。

招股书显示，2016年、2017年和2018年，房多多分别实现营业收入14.76亿元、17.09亿元、22.82亿元。2019年上半年房多多总营收为16.042亿元，去年同期为10.326亿元;毛利润为3.437亿元，去年同期为2.213亿元。2019年第二季度房多多营收为9.48亿元，较上年同期的6.88亿元增长37.8%，较上一季度的6.56亿元增长44.5%。

房多多业绩稳步增长的同时也带来了高负债率和高应收账款的问题。据悉，2016年、2017年、2018年和2019年上半年，房多多的资产负债率分别为57.92%、73.52%、70.51%和70.3%。

财务数据显示，房多多应付账款居高不下。

以2019年上半年为例，房多多的应收账款为18.52亿元，占流动资产的总额比例为68.72%;同时2019年上半年的应收帐款也高于2018年全年的应收帐款数据，这说明上半年房多多的回款情况并没有好转。

公开信息显示，从2016年开始，房多多将收费模式转变为直接从房地产开发公司收取大部分佣金。一位业内资深人士告诉金评媒(ID：JPMMedia)，像房多多这样的房地产中介公司在与开发商合作时，为了拿到楼盘项目销售权，通常要缴纳一笔1-2亿的押金。此外，供应商返还给经纪商的佣金，通常都有很长的付款期限。

据这位知情人士介绍，目前国内房地产销售基本上都是这个模式，房多多也不例外。他说，上述付款条件，使房多多这样的中介承担了一个较高数额的应收账款。若位于上游的开发商出事，整个产业链都要遭殃，即使破产清盘，像房多多这样的经纪商，也很难拿到欠款。

这两年，国内楼市调控趋严，资金链断裂的地产商不断出现。9月11日，上海很知名的房地产开发商三盛宏业被列入失信被执行名单。而三盛宏业正是与上海房多多合作的上游开发商，这家企业出事后债务全面违约，上海房多多的高额佣金估计很难收回，其当地业务和运营均已受到影响。

月活数据排名靠后主业缺乏独家资源

业内人士不看好房多多上市前景，不仅是因为其居于产业链下游，受制于上游的开发商，还因为其本身在房地产中介市场的竞争优势不强。

在招股说明书中，房多多这样说明自己的竞争优势：“具有强大网络效应由SaaS赋能的中国最大在线房地产交易平台;无利益冲突的独立平台;量真房源数据和资源;创新性的闭环在线房地产交易商业模式……”

“中国最大在线房地产交易平台恐怕名不符实，安居客、贝壳找房在前面挡着呢!”北京一位熟悉国内地产中介市场的业内人士明确表示。2018年4月，贝壳找房上线，定位就是开放平台，以吸引中小地产中介加盟。

易观千帆指数显示，2019年8月，房多多的月活指数为21.8万，链家的月活指数为542.4万。此外，房天下的月活指数353.1万，安居客的月活指数更是高达1928万。安居客背后是58同城，不仅资金丰厚，也在研发技术，提升交易成功率。

“从房多多的月活指数来看，还不到安居客的1.5%，在地产互联网中的影响完全可以忽略不计。房多多目前最大的问题可能是缺乏护城河，他们现在提供的服务与安居客、链家等平台区别不大。”

招股书显示，截至2019年6月30日，房多多拥有1.31亿处房源。截至2018年，在中国将近200万名房地产经纪商户中，房多多平台人数超过91万，渗透率超过45%。并且，商户规模持续增长，截至2019年6月，房多多平台已有超过107万名注册经纪商户。

“房多多所自称的很多房源，注册经纪人，其实这些数据都是共享数据，价值并不大。”上述业内人士表示。而从房多多一年闭环1000亿元GMV来看，这107万名所谓的注册经纪人，可能只有少数人在房多多平台上跃，真正创造价值的人数并不多。

商业模式9年3变弯道超车难以实现

公开资料显示，房多多成立于2011年，当时中国楼市正处于黄金时代，公司成立之初便开始飞速壮大。

2014年，房多多迎来“高光时刻”，交易额高达2000亿元，业务延伸至二手房交易。2015年，房多多宣布进军互联网金融，推出房地产相关的金融产品。

然而好景不长，2016年，住建部、发改委等七部委联合发文，禁止中介机构提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。商品房销售明码标价专项检查在全国铺开，直接掐住了房地产互联网电商平台们的命脉。

房多多不得不开始转战二手房市场，开启O2O模式，即“直买直卖”，绕过中介，让买卖双方自行交易，自己则从中收取很低的交易费。据称，交易费只需2999元服务费+0.3%×房价的交易保障费，远低于多数中介收取的2个百分点。但与低费用相伴的却是服务上的“差评”。二手房交易过户中间涉及几十个环节，缺少了中介的交易过程，令购房者焦头烂额。房多多的O2O模式，再次折戟。

今年3月，房多多的商业模式转变为“ToB”，并高调宣称要做经纪人的生意，赚经纪人的钱。这也是如今房多多的主要盈利来源。

房多多方面表示：“ToB”商业模式使“闭环在线房地产交易”成为可能。公司主要通过新房通、平台通、经纪通、网商卡、闪佣宝等数据分析产品，帮助经纪人完成交易，因此经纪商户与平台的合作越来越紧密，房地产交易中的关键步骤都在平台上完成。

有分析人士认为，房产交易作为一般个体在人生中占据最大单笔支出，其交易决策是非常慎重的，加上房产的非标准化和独一性，所以不管是SaaS，还是服务平台，没有强大的线下支撑，难以支撑房多多的愿景，也难以实现弯道超车起点更高的贝壳找房，更难挑战行业霸主安居客。从资本市场来讲，在美股上市对于房多多来说是件好事，可是ToB 、ToC 的故事，易居讲过，58讲过，搜房(房天下)也讲过。如果房地产市场上有更多的玩家，消费者也会有更多的选择，只是差异化和真正的价值在哪却不得而知。

特别声明：本文为合作媒体授权DoNews专栏转载，文章版权归原作者及原出处所有。文章系作者个人观点，不代表DoNews专栏的立场，转载请联系原作者及原出处获取授权。(有任何疑问都请联系idonews@donews.com)