上市会是长租公寓的“救心丸”吗？

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长租公寓领头羊自如、蛋壳分别都放出了未来一两年内上市的消息，自如上市之后预计超过50亿美金，蛋壳市值30亿美金左右。直观看，长租公寓经过几年高歌猛进之后，现在是通过登录二级资本市场进入收割期，但实质这两只高大的独角兽似乎是只有骨架却没有肉。

蛋壳已经完成3轮融资，管理的房屋数量已经在50万间以上，已基本覆盖了国内一线城市和新一线城市，早已远超行业设定的5万间规模盈利点，但蛋壳仍然没有大规模盈利。背靠链家的自如在虽然管理房屋的数量上要多于蛋壳，但盈利情况依然同样不乐观。

关于上市的真是性原因，笔者认为大概率是为了更进一步的获取融资而不得不做出的行为动作。长租公寓的风口出现在2016、2017年，年轻化的设计和高标准的服务以及一二线城市刚需高频的租房需求，让长租公寓概念出来后在市场瞬间火爆，在资金支持上，除了一如既往的风投资金外，银行资金在宏观政策的指引下也慢慢进入到该领域，房住不炒和租售同权就是当时最大的政策导向。因此长租公寓在供需两端都具备条件。

市场虽然成熟，但长租公寓是一个规模化程度高，重运营，重资本投入的项目。首先如果没有一定的规模，是没有盈利的可能性，因此长租公寓的在很长一段时间中，比拼的是房屋的数量，谁能在数量上有优势，谁就能决定市场定价权。玩家也是通过这样的逻辑在说服风险资本。但数量快速拓展的同时，重运营就要求要有大量的资金支撑。

长租公寓统一的方式是先从个体房东手中获取到房源，然后统一装修配置家电。这个前期投入的过程需要大量的人力，且持续时间较长。在转向租客端的时候，因为房租采用押一付一或押一付三的模式，所以前期投入的边际成本并不能快速缩小。在房源不断扩充时，资金链的压力是叠加式增长的。这也是为何大量长租公寓玩家在规模化路上死掉的原因。头部玩家通过金融借贷(租房贷)的方式在一定程度上解决了自己因规模扩大可能带来资金链条断裂的问题。

租房客依然可以采用押一付一的模式向公寓运营单位支付房租，而运营企业也能从银行端获得一年的房租收入，一时间差的逻辑和租房客贷款的方式，长租公寓运营企业最大化的降低了自己的边际成本。为扩充更多房源积累了足够的资金。

这样的链条看起来是一个非常稳定的资金运转方式，但其实长租公寓用来扩大规模的能力并不是该模式下的盈利所得，而是以滚雪球的方式不断的在加杠杠，和共享单车的押金并没有根本性的区别。

蛋壳、自如也正是因为此才成为一个只有骨头而没有肉的独角兽，它们现在登录二级资本市场，应该不是一个困难的问题，毕竟它们已经控制了国内长租公寓最为核心的市场。问题是因为盈利模式不明确而被一级资本市场冷落之后，二级市场又会对其做出怎样额看待呢?加之租房贷现在已经成为长租公寓不可去除的慢性毒药。这个隐患点二级市场究竟能不能容忍还是一个未知数。

所谓的长租公寓并不赚钱，真正养家的是金融。现在这次上市获取一定量的资本后，如果依然找不到盈利的方法，那么和自己的前辈一样，管理的那么多房屋，仅是纸面上的数字，与自己并没有多大关系，以差价模式和服务费的方法也注定不会长久。

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