地产反贪风暴，四大房企“中弹”
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本文经授权转自公众号：棱镜(ID：lengjing_qqfinance)，作者|孙春芳 编辑|张庆宁
一场反腐风暴正在地产圈掀起。
以铁腕反腐著称的万达，在商业地产和住宅销售领域接连曝出大案，其中一起涉案近亿元，使得董事长王健林暴怒，直斥这是不法勾当。
长三角地区更是本轮地产反腐的重灾区，泰禾、正荣、中梁等多家房企的区域总、城市总，在营销、并购、供应等领域，或瞒天过海，或吃里扒外，有的失联多时，有的则被诉诸公堂。
房地产这个行业自从诞生以来，就跟寻租、权色、暴利捆绑在一起，“如果彻查，恐怕没有一个企业、一个部门可以幸免。”
万达集团的最新反腐标语
王健林震怒
万达董事长王健林最近非常气愤，因为在万达最奢华的广场——武汉汉街万达广场出了“手段非常低级、毫无技术含量”的贪腐案子，顺藤摸瓜之后，黄冈、孝感等万达广场也被查出问题。
一轮彻查之后，万达集团审计部门发现，这是一次下至单店，上至区域总的集体串谋腐败。
8月30日，王健林在万达总部召开廉洁与遵章守纪教育大会，会上通报——
商管集团原总裁助理兼华南运营中心总经理王焱斌、武汉区域原招商营运副总经理密丽娜、黄冈万达广场原总经理付斌、孝感万达广场原招商营运副总经理张新亮严重违反集团制度，向商户、供应商及员工索贿，金额巨大，已涉嫌犯罪。
一位万达内部员工透露，该案涉及总金额近亿元，主要在华南运营中心总经理王焱斌任职武汉期间发生。
商管条线，在建设阶段存在建设单位的招投标，运营阶段要跟租户租金直接打交道，历来都是腐败的温床。
上述万达员工称，此前万达商管条线曾经爆发出贪腐案，涉及乱收租户费用、私设小金库等。
万达在地产圈向来以铁腕审计著称，王健林对内部蠹虫绝不手软，饶是如此，万达还是接连曝出大案，王健林的震怒可想而知。
在此次廉洁大会上，这位军人出身的商业大佬讲了足足半个小时，说到此次作案手段之恶劣，他直斥这是“黑社会”的勾当。
按照万达的商业模式，在万达广场周围，一般会建设住宅以回笼资金。在住宅销售方面，万达也出过大案子，而且就在一年之前。
上述万达员工回忆，2018年8月1日上午，在北京市朝阳区大望路万达总部，两名万达高管被朝阳警方带走。
此案涉及20多人，跟武汉商管案件一样，同样是一起群体作案，作案者上至在万达任职17年的老臣——万达集团总裁助理高斌，中至万达集团中区营销总经理、副总经理金某、尹某，下至项目的具体操盘手。
据万达员工透露，此案涉及的是万达在安徽的一个商品房项目。具体作案手法则是——
项目公司以销售去化难为借口，串通集团高管，要求放宽审批权，同意项目公司以极低折扣买房。
实际上，商品房整体低价售给的是一家空壳销售公司，该销售公司先付给万达一部分房款获取房屋，而后再以高价在市场出售，而空壳销售公司的人马，正是万达的销售团队。
倒手之后的差价，则被经手此事的各级人员瓜分。
如此倒卖房子
利用内部资源、权力和信息优势，以低价获取稀缺房源，谋取不当利益，是房企内部一种常见的作案手法。
万达并非孤案。
2019年7月31日，中国裁判文书网发布《原告南京正荣江滨投资发展有限公司与被告万延军房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书》(下称《裁定书》)，描画出一幅在楼市如火如荼时，房企高管如何上下其手的浮世绘。
正荣的案子，诉讼余温犹在，而该案则发生在数年之前，属于秋后算账。
万延军，2013年7月至2017年初，担任南京区域总经理，负责正荣南京区域的房地产开发和销售事务。
“客观上讲，万这个人能力还是比较强的，为正荣在南京开疆拓土立下了功劳，但他有点恃才傲物，个性有点强。”南京一位地产人士表示。
《裁定书》显示，在担任南京城市总经理期间，万延军先后利用职务便利，采取控制销售的形式先占有房产，后违反国家限贷政策规定，采取欺瞒方式骗取贷款，以大量囤积的方式购买7套正荣公司在南京开发的房产。
这些房子以万延军本人、其妻子魏某和其岳父胡某名义购买。
万延军囤积的房子，其中5套属于正荣在南京开发的顶级项目——润峯项目。在万延军上任南京总不久，正荣以31.2亿元的总价、13419元/平方米的楼面价拿下该项目地块，这些商品房楼面价当时系南京河西(秦淮河以西板块)的单价地王。
两年之后，全国楼市火爆，南京河西更是热得烫手，万人排队认购的场面时常出现，正荣润峯项目屡屡开盘秒光。
正荣润峯项目的开盘价水涨船高，从2015年1月首次开盘的26300元/平方米涨至2016年4月前后的35000元/平方米。
此后，由于南京政府出台限价政策，正荣润峯项目无法再涨，南京慢慢进入摇号时代。开发商针对限价自有对策。
“一般而言，把即将开盘的项目分拆，这一部分定价高于政府限价，那一部分低于政府限价，平均下来正好在政府限定价格之上，如此则能顺利拿到预售证。”某上海房企审计主管王欢表示，“此后，高于政府限价的在市场上出售，低于政府限价的则在内部销售控制，或者通过代理公司全部吃下，然后再以二手房形式高价出售。”
在正荣润峯项目从首期开盘到随后面临限价的过程中，万延军一直在吃进房子，即使按当时市面上的开盘价算，其购买成本低至3万/平方米左右。目前，正荣润峯项目的二手房挂牌均价为53000元/平方米。
《裁定书》多次提到，万延军通过“控制销售”买到房子。2017年7月，万延军被撤职，正荣集团总裁助理和营销总肖春和接任其位。
亏了公司肥了自己
与动则几十亿的地产并购江湖相比，万延军倒卖房子只能算“小伎俩”。
近期泰禾前南京城市总朱兵失联，据泰禾内部人士称，很有可能事关泰禾在南京的“填坑式”并购。
2017年，泰禾风头正健，董事长黄其森春风得意，放出2018年销售额冲击2000亿元的卫星。在土地并购市场，泰禾出手豪阔，大笔一挥，在南京拿下两个烂尾项目。
事后证明，这是两个坑，并且是巨大的坑。其中一个是南京青龙山项目。
2006年，南京青龙山生态园林开发有限公司、江苏阳光紫金投资有限公司以3.5亿联合拿下青龙山地块，并成立南京恒祥置业公司(下称南京恒祥)作为开发主体。
十年过去，该地块寸土未动，已经升值近40亿元。
2017年，泰禾全资下属公司福建凯瑞特斥资3.41亿元从三家股东南京荣邦贸易、南京龙润投资、江苏汇金控股处受让恒祥置业65%的股权。同时，福建凯瑞特同意代替江苏汇金控股以约36.71亿元，受让恒祥置业应付的约42.64亿元的债务，债权人系永泰城建。
合计下来，泰禾总交易对价约40亿元。
没成想，永泰城建自己还背着债务，它的债权方江阴惠泽投资有限公司提出诉讼，请求法院依法判令永泰城建立即给付股权转让款2亿元及相应的逾期付款违约金。这最终连累到项目公司恒祥置业本身，被要求对上述全部债务承担连带清偿责任。
“泰禾在那段时间做并购都非常糙，很多尽职调查走走形式，根本没深入细查。”泰禾内部人士表示。
“青龙湖项目规划上存在问题，高铁要从那边过。”上述南京地产人士表示。
此案最后以双方和解而撤诉，《棱镜》查询工商资料发现，在撤诉后不久的2018年12月，福建凯瑞特已经从恒祥置业中退出。
泰禾南京并购的第二个坑是句容鹿山项目。
2010-2013年期间，沃得国际控股有限公司以总代价4.8亿元获得该地块，并设立项目公司——沃得宝华休闲度假开发公司。
此后该项目一直未动工，期间沃得国际引入了沃得重工(中国)有限公司、江苏沃得工程机械销售有限公司、江苏沃得起重机有限公司这些股东。
2017年，泰禾子公司江苏泰禾锦城置业有限公司以31.79亿元受让沃得宝华100%股权，同时，锦城置业需向沃得宝华提供6.24亿元的股东借款。
泰禾欲将该项目打造成南京的标杆项目，然而2018年3月却迎来了执法部门的一纸停工单。
原来鹿山项目的原股东方——沃得集团旗下的机电、农业和房地产公司都是被诉大户，纠纷不少，裁判文书多达100多封，该项目也未拿到施工许可证。
2019年1月，泰禾将沃得集团告上法庭，要求对方退还已支付的款项，并赔偿4.32亿元的违约损失。
沃得集团还以颜色，也将泰禾告上法庭，要求其支付约4.58亿元二期股权转让款。
“现在双方还在互相扯皮，泰禾估计很难搞定。”上述南京地产人士称。
南京青龙山、鹿山项目的并购，都是在朱兵站担任泰禾南京公司总经理时发生，2018年年底朱离职，随后加盟孔雀城南京公司。“目前他已经失联很久。”上述南京地产人士表示。
另据泰禾内部人士称，朱兵可能已进入司法程序。
一位国有房企南京区域总监表示，泰禾在南京并购的几个项目，都是当地同行不敢做的，“泰禾收(并购)的时候行情已经反转了，我们有点看不懂。”
泰禾内部人士表示，公司管理存在问题，这几年黄其森被底下高管坑得很惨，“像南京这种项目并购，在行业看来完全是失败操作，不知为何就能顺利让老板(黄其森)通过。这种搞法，肥了自己，坑了公司。”
谁是下一个?
此轮反腐还在继续。
《棱镜》获悉，2019年8月底，中梁沪苏区域总裁王卫祥失联，可能涉及个人受贿。
中梁沪苏区域的主体公司系苏州市宏迈置业有限公司，该公司旗下有76家项目公司，辐射南通、扬州、济南、徐州等地。
目前，苏州市宏迈置业的负责人已由王卫祥变成陈国栋。陈国栋此前任职湖北中梁地产有限公司总经理。
地产职业经理人薪酬，其实不低。尤其这几年，地产人不断在地产公司间跳来跳去，整体薪酬水平不断上涨。
“从万科、万达这种一线房企跳到二三线房企，担任个副总裁，年薪能达到千万以上。如果是区域总，还有奖金、跟投激励等。”某上海房企审计部门主管王欢表示，在这种情况下，还出现大范围、断崖式的腐败案子，只能说明两个问题：一是这个行业太好赚钱，二是部分从业人士过分贪婪。
房地产这个行业自从诞生以来，就跟寻租、权色、暴利捆绑在一起，在世人眼中，这是个罪恶的渊薮。“如果彻查，恐怕没有一个企业、一个部门可以幸免。”王欢断言。
地产行业在拿地、并购、销售、供应、建筑、推广各个领域，都存在着盘根错节的利益纠葛，随便哪个链条，都能产生灰色收入。
“这个行业以前日子好过，躺着都能挣钱，大河有水小河满，上面也就睁只眼闭只眼;而今世道艰难，房子不好卖，资金不好融，大家都勒紧裤腰带节省开支，老板对底下的灰色操作自然容忍度小了。”某房企上海区域总对此轮房企反腐如是分析。
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